전세 재계약시 기존 확정일자 효력을 유지하려면 연장 특약을 필수로 기재해야 하나요?

Question

다가구주택이고

기존계약은 22년 7월 ~ 24년 7월까지

(전입신고와 확정일자는 이사 첫날 모두 완료, 기존 계약서 보관중)

재계약은 24년 3월 ~ 26년 3월까지

중간에 대출을 갈아타려고 만기일보다 조금 앞당겨서 보증금 변동 없는 연장 계약을 한 상태입니다. 은행에서 보증금 증액이 없어도 계약서 다시 쓰고 확정일자를 받아오라고 해서요.

여기서 걱정이 되는건, 연장 계약할때 특약으로 '본 계약은 보증금 변동 없이 기존계약을 언제까지 연장하는 계약'이라는 문구를 많이들 쓰시는데 저는 몰라서 이런 특약은 넣지 않고 그냥 계약을 했어요. 첫 계약할때는 부동산껴서 계약을 했는데 재계약은 임대인과 직접 진행을 했고 계약서 양식도 임대인이 준비한걸 써서 기존계약과 특약은 조금 달라진 부분이 있습니다. 청소비를 올린다던지 하는 정도요!

등기부등본상으로 근저당은 처음 계약했을때부터 지금까지 계속 없는 상태이긴 하지만, 만약에 나중에 문제가 생겨 건물이 경매에 넘어간다고 하면 저는 기존계약서를 근거로 우선변제권을 주장할수 있을까요? 재계약시에 '기존 계약의 연장'이라는 특약이 있어야만 기존 계약의 확정일자 효력이 유지가 되는건지 아니면 기존 계약서를 보관하기만 하면 나중에 권리 주장할때 문제가 없는지 궁금합니다.

저 특약을 안쓴거랑 계약서 양식이 바뀐 것 때문에 신규 계약처럼 보일까봐 걱정이 되네요ㅠ

Answer 1

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

특약을 명시하지 않았다고 해서 기존 확정일자의 효력에 문제가 생기는것은 없으니 안심하셔도 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

이미 받은 보증금의 확정일자는 그때 날자로 효력이 있습니다

보증금변동이 없으면 확정일자 안받아도 되는데 은행에 제출해야 돼서 확정일자 다시받아서 은행에 제출하면 됩니다

만약에 보증금을 올려서 확정일자를 받는다면 올린부분을 지금받은 확정일자에 효력이 있습니다

Answer 3

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

우선, 전세 재계약시 기존 확정일자 효력을 유지하려면 연장 특약을 필수로 기재해야 하는지에 대한 질문입니다. 이에 대해서는 판례에 따라 다른 해석이 있을 수 있습니다. 일부 판례에서는 전세 재계약시 보증금에 변동이 없다면 기존 확정일자가 그대로 유지된다고 보았습니다. 다른 판례에서는 전세 재계약시 기존 계약의 연장이라는 특약이 있어야만 기존 확정일자가 유지된다고 보았습니다. 따라서, 전세 재계약시 기존 확정일자 효력을 확실히 보장받으려면 연장 특약을 기재하는 것이 좋습니다.

다음으로, 만약 건물이 경매에 넘어간다면 기존 계약서를 근거로 우선변제권을 주장할 수 있는지에 대한 질문입니다. 이에 대해서도 판례에 따라 다른 해석이 있을 수 있습니다. 일부 판례에서는 전세 재계약시 보증금에 변동이 없고, 기존 계약의 연장이라는 특약이 있으면 기존 계약의 확정일자가 유지되므로 우선변제권을 주장할 수 있다고 보았습니다. 다른 판례에서는 전세 재계약시 보증금에 변동이 없더라도 기존 계약의 연장이라는 특약이 없으면 기존 계약의 확정일자가 소멸되므로 우선변제권을 주장할 수 없다고 보았습니다 . 따라서, 전세 재계약시 우선변제권을 확실히 보장받으려면 연장 특약을 기재하는 것이 좋습니다.

결론적으로, 전세 재계약시 보증금에 변동이 없더라도 기존 계약의 연장이라는 특약을 기재하지 않으면 기존 계약의 확정일자 효력이 유지되지 않을 가능성이 있습니다.