재개발 과소공유필지의 합산의 분양권 해당여부

Question

서울시 신통기획 후보지 선정지역에 도로부지를 보유하고 있습니다. 서울시 도시및 주거환경정비조례 제36조 1항 2호에서는 공동주택의 분양대상자로서 "분양신청자가 소유하고있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자"라고 명시하고있습니다. 여기서 종전토지의 의미는 무엇이며, 총면적이 90m2이상이라 함은 2개 필지 이상의 과소공유지토지의 합이 90m2인 경우에도 해당이되나요?

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

서울시 도시 및 주거환경정비 조례에 따르면 종전 토지는 관리처분계획기준일 현재 소유하고 있는 토지로써 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지를 가리킵니다.

권리산정기준일 이후 취득한 토지는 총면적 산정에서 제외됩니다.

분양 신청자는 소유한 종전토지의 총면적 90m2 이상인 경우 분양대상자가 됩니다.

이는 분양신청자 본인이 소유한 지분 총합을 의미하며 2개 이상 과소 공유지 토지의 지분을 합산하더라도 각 필지 지분이 권리산정기준일 이전부터 소유한 경우에 한정됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

조례상 종전 토지는 분양신청 종료일 기준 구역 내 소유한 전체 토지를 뜻하며 여러 필지나 공유 지분을 합산하여 총면적이 90m2이상이면 단독 분양대상자가 될 수 있습니다. 다만 신속통합기획 후보지는 권리산정기준일 이후에 면적 요건을 맞추기 위해 지분을 매수하거나 필지를 합친 경우라면 합산 면적이 충족되더라도 분양권이 인정되지 않을 수 있습니다. 특히 도로 부지는 2003년 12월 30일 이전에 분할된 필지여야 한다는 시점 제한이 존재할 수 있으므로 토지대장을 통해 과거 분할 히스토리를 반드시 대조해야 합니다. 따라서 단순히 면적 합계만 따지기보다 본인의 취득 시점과 해당 구역의 권리산정기준일을 비교하여 현금청산 대상 여부를 자치구 담당 부서에 최종 확인하는 것이 안전합니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

서울시 도시 및 주거환경정비조례에서 규정하는 종전토지란, 정비구역 지정 고시가 있는 날을 기준으로 사업구역 내에서 분양신청자가 소유하고 있는 토지를 의미합니다.

여기서 총면적90제곱미터 이상이라는 조건은 한사람이 해당 정비구역안에 보유한 여러 필지의 면적을 모두 합산하여 그 수치를 가지고 판단합니다.

따라서 각각의 필지가 90제곱미터에 미달하는 이른바 과소필지라 하더라도, 동일인이 소유한 2개 이상의 필지나 공유지분의 면적을 모두 더해 90제곱미터를 넘긴다면 분양대상자 자격을 갖출 수 있습니다. 이는 도로부지만 소유한 경우에도 동일하게 적용되지만, 토지만 소유한 분양대상자는 정비구역 지정 고시일부터 분양신청 완료일까지 세대원 전원이 무주택자여야 한다는 별도의 요건이 있으니 주의가 필요합니다.

또한 권리산정기준일 이후에 지분을 쪼개거나 필지를 분할하여 합산 면적을 맞춘 경우에는 자격이 인정되지 않을 수 있으므로 해당 토지의 취득 시점과 권리산정기준일을 대조해보시는 것이 중요합니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

종전토지란 재개발 지역에 소유하고 있는 토지를 말하며 권리산정일 이전 90m2이상 보유를 해야 조합원 분양대상자가 되게 됩니다. 또한 여러 필지의 공유로 소유한 토지의 지분 면적이 90m2 이상일 경우에도 조합원 분양대상자가 될 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

서울시 조례상 종전 토지의 총면적은 분양신청 기간 종료일 기준으로 한 정비구역 내에서 본인이 소유한 모든 토지 면적을 합산한 수치를 의미합니다. 따라서 각각 90제곱미터 미만인 과소 필지나 공유 지분이라도 구역 내 보유한 면적의 총합이 90제곱미터 이상이라면 단독 분양대상자 자격을 얻을 수 있습니다. 다만 도로 부지의 경우 2003년 12월 30일 전부터 필지가 분할되어 있어야 하며 권리산정기준일 이후에 면적 조건을 맞추기 위해 지분을 쪼개거나 필지를 합친 경우는 인정되지 않습니다. 신속통합기획 후보지라면 구역별로 지정된 권리산정기준일을 반드시 확인해야하며 지목이 도로라 하더라도 현황상 이용 상황과 소유시점에 따라 자격이 달라질 수 있으므로 자치구 담당 부서의 최종 확인이 필요합니다.