집주인 체납을 위하여 전세계약서 수정 시 효력 유무

Question

현재 다세대 주택에 거주 중입니다. (총 11세대)

집주인이 받았던 전세금 등을 모두 투자 및 손실하여 세입자들에게 보증금을 반환하지 못하는 상태입니다.

최악의 경우 본 건물이 경매에 넘어갈 예정인데요.

11세대 중 전세가 8세대이며, 19년도 경산시 기준으로 소액 임차인에 해당되지 않는 세대가 4세대가 있습니다.

1억 / 8천 / 5.5천 / 5.5천 이렇게 있는데요. (19년도 기준에는 5천이하 1.7천 우선변제)

저희는 보증금 1억인 주인세대에 거주 중이고 확정일자 1순위 입니다.

그런데, 5.5천인 2세대가 경매로 넘어갈 경우 우선변제되는 1.7천을 위하여 계약서를 5.5천에서 5천으로 변경하여 재계약하려고 하는데, 이런 부분이 1순위인 저에게는 안좋은 영향을 미치게 됩니다.

5천으로 변경될 경우 1.7천 X 2세대, 즉 3.4천만원이 먼저 지급될 것입니다.

이렇게 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 것을 인지한 후에 소액변제를 위하여 전세계약서를 수정할 경우 효력이 발생하게 될까요? 효력이 발생하더라도 제가 이를 막을 수 있는 방법이 있을까요?

저 또한 저에게 얼마가 돌아올 수 있을지 모르기 때문에 확정일자 1순위인 저에게는 더더욱 3.4천이든 이 금액은 중요할 것으로 보입니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

소액임차인 최우선 변제는 확정일자 순서와 관계가 없습니다. 쉽게 소액임차인에 해당하면 경매낙찰금에 1/2 범위내에서 소액임차인들간 안분배당되게 됩니다. 그리고 남은 금액으로 순위배당이 시작됩니다. 그리고 해당 순위는 확정일자보다는 전입신고일자를 기준으로 순위를 정해서 보셔야 합니다. 만약 확정일자가 빠르더라도 전입신고일이 늦으며 후순위가 됩니다,

경매과정상 낙찰금액을 알수 없고, 등기부상 말소기준권리를 알수 없기에 배당관계상 배당 가능여부는 답변드리기 어려우나, 본인의 전입신고일이 근저당과 같은 말소기준권보다 빠르다면 선순위 임차권이 되기 때문에 경매로 소멸되지 않고 낙찰인에게 인수되므로 그나마 다행일수 있고, 만약 말소기준권리보다 후순위라면 경매후 소멸되기에 보증금을 날릴 확률도 높아지게 되는점은 참고하시면 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

이번에 최우선변제금액 상한은 소급적용으로 전 임대차계약 모두 포함되는것으로 알고있습니다.

현행법상 경산시의 경우 7500만원이하 최우선변제가 가능합니다.