전세 확정일자 받아놓으면 전세금 안전한가요?
전세 입주를 했는데요
전입신고후 확정일자 받아놨습니다
그럼 전세금 보호 받을수 있는건가요?
현재 대출없는 아파트입니다
확정일자만으로도 안전한건지 궁금합니다
보증보험이 있다지만 안들어도 확정일자만으로도 괜찮은걸까요?
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성훈 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.임차보증금(전세금)에 대해서 전입신고, 주택점유, 확정일자를 갖추면
대항력과 우선변제권이 인정되어 등기된 전세권과 유사한 효력이 인정됩니다.
즉, 나중에 보증금을 돌려받지 못할 경우 해당 건물을 경매하여
매각 대금에서 우선적으로 배당을 받을수 있게 됩니다.
다만, 구체적인 배당의 순위는 선순위 저당권자나 체납세액이 있는지에 따라서
약간씩 달라질수 있지만 기본적으로 등기부상 다른 권리가 설정되어 있지 않고
깨끗하다면 우선적으로 변제를 받을수 있다고 보시면 됩니다.
한편, 위와같이 확정일자를 받아두더라도 실제로 이를 반환 받기까지는
소송을 거쳐서 경매신청을 하는 등으로 여러가지 절차를 거쳐야 하며
그에따르는 시간과 비용도 만만치 않게 들어가게 됩니다.
보증보험을 가입해두면 이러한 절차를 본인이 직접 거칠필요없이
보증보험 회사에서 먼저 변제를 받고 위와같은 절차들은 보증보험회사에서
임대인을 상대로 청구를 하게 되어 시간, 비용면에서 간편합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.주택인도, 전입신고, 확정일자를 갖추면 우선변제권이 있습니다. 우선변제권은 순위상 앞선다는 것일뿐 모든경우 보증금을 100퍼센트 돌려받을 수 있다는 것을 보장하지는 않습니다. 보험가입을 하는 것이 좋겠습니다.
질문하신 내용에 기초하여 드린 답변으로 구체적인 상황에 따라 결론은 달라질 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 이상, 답변드립니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 장주석 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.일단 대출없는 아파트이고, 전입신고 후 확정일자까지 받아놓았다면 대항력 뿐만 아니라 경매시 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리(우선변제권)까지 인정받을 수 있습니다. 다만 배당절차시에는 주택임차인보다 우선적 권리가 인정되는 경매비용, 최선순위 임금채권, 매각부동산에 부과된 국세, 지방세 등 당해세가 먼저 배당되므로 매각대금 액수가 얼마인지에 따라 전세금 전액을 배당받지 못하는 경우도 있습니다.
관련법령
주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>
[전문개정 2008. 3. 21.]
제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.>
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13.>
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.확정일자는 대항력을 가진다는 것으로 다른 채권자 등에 우선하여 경매 배당 등을 받을 수 있는 것인바, 완전히 지급을 담보하는 것이라고 보기는 어려우나 어느정도 대항력을 가지고 있습니다. 다만 여러가지를 고려하여 보면 전세금 보증 보험에 가입하는 것이 어느정도 확실하게 보호 받는 방안으로 볼 수 있겠습니다. 참조가 되길 바랍니다.