근저당과 압류에 대한 우선순위 문의

Question

현재 전세 보증금 반환 소송 진행 중입니다.

그리고 같은 건물 다른 세대에서도 3달 정도 앞서서 전세 보증금 반환 소송을 진행 중입니다.

다른 세대에서 3달 앞서 소송을 진행 하고 있다보니 임대인이 실 거주하고 소유하고 있는 아파트에 개인에게 근저당을 잡아놨더군요. 근저당권자는 아내 또는 친한 지인으로 추정이됩니다. 개인에게 근저당을 잡은 이유는 보증금 반환으로 본인의 재산이 빠져나가는 것을 막기 위한 조치로 보여집니다.

저 또한 전세 보증금 반환 소송을 진행 중이기 때문에 임대인의 재산에 압류를 걸어 반환 받아야하는 임대인이 실거주하고 소유하고 있는 집을 대상으로 보증금 반환을 받을 수 있을지가 궁금합니다

근저당 금액은 거의 건물 매매가 정도로 잡아논 상태이고, 개인이 걸어둔 근저당 보다 보증금 반환에 대한 압류가 더 우선시 될 수 있는지 문의드립니다.

시점은 개인이 걸어논 근저당이 먼저고, 소송 승소 후 압류가 나중 시점입니다.

Answer 1

안녕하세요. 이성훈 변호사입니다.

임차한 건물 자체에 대해서는 임차인에게 대항력과 우선변제권이

인정될 경우 해당 건물에 대해서는 소액임차보증금 최우선 변제권이나

우선변제권을 주장하여 순위에 따라서 배당을 받을수 있을 것입니다.

말씀하신 부분은 임차한 건물이 아닌 임대인 소유의 다른 건물에 대해서

집행하고자 할때의 문제로 보이는데

임대인의 다른 재산에 대해서는 강제집행을 할 수는 있지만

우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다.

일반적인 강제집행과 동일하며, 만약 해당 건물에

선순위 근저당권이 설정되어 있다면

이후에 진행된 압류는 근저당권에 비해서 후순위가 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

근저당이 이전 시점부터 설정되었기 때문에 근저당권이 최우선 변제를 받게 되며, 보증금에 대해서는 다른 조세 채권이나 최우선 변제권 범위의 보증금을 제외하고는 후순위로 보여집니다.

Answer 3

안녕하세요. 한경태 변호사입니다.

개인의 근저당이 통정허위표시로 무효이거나 사해행위에 해당하지 않는 한 압류보다 근저당권이 우선일 것입니다.

이상, 답변드립니다.

Answer 4

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

해당 담보물건에 대하여 근저당권이 먼저 설정되어있다면 근저당권자가 우선합니다. 압류채권자는 일반채권자에 불과하기 때문입니다.