아파트 자녀부모간 매매거래 등 관련 문의

Question

현재 부산에 시가 약 1.2억 아파트 1채 보유

약 5억 신축아파트 취득예정

무주택으로 되기 위해 부모님으로 매매거래 및 전세 진행 검토중

질문 1. 매매거래시 발생하는건 취득세만 발생하는게 맞는지(증여 미해당)

질문 2. 부모님과 매매거래계약서 채결 후

잔금전에 전세세입자 구해도 되는지

질문 3. 부모님 명의로 변경된 이후 바로 해당아파트를 다시 매매 해도 되는지

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

1. 일반적인 시세로 매매를 진행하게 될 경우 매매로 보게 됩니다. 자녀분 입장에서는 양도소득세(1가구1주택 2년 보유 또는 거주일 경우 비과세)가 발생이 되고 어머님 입장에서는 취등록세가 발생이 되게 됩니다.

2.잔금전일 경우 임대인은 부모님이 아니고 자녀분이 되게 됩니다. 임대차계약전에 임차인에게 미리 얘기를 하는 것이 좋습니다.

3.매도는 상관이 없지만 임대인이 바뀌게 되니 임차인과 협의를 하는 것이 좋습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 공인중개사입니다.

시가에 맞는 정상적인 매매라면 증여로 보지 않아 증여세는 발생하지 않고 취득세만 부담하면 됩니다.
부모님과 매매계약 체결 후 잔금 전 전세 세입자 계약은 가능하며 명의 이전 후 재매도도 가능하지만 양도세 등 세금 검토는 필요합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

무주택자격을 위한 부모 자식간 거래는 국세청이 가장 면밀히 들여다보는 것 중 하나입니다.

1번 취득세만 발생하는 것이 맞나요?

아니요 양도소득세가 발생하며, 자금 출처가 불분명할 경우 증여세가 추가될수 있습니다.

2번 잔금 전 전세 세입자를 구해도 되나요?

가능합니다. 갭투자 형식으로 전세끼고 매매라 괜찮습니다.

이때 주위하셔야될께 부모님의 매매대금 납부 능력입니다.

보증금 만으로 돌려막기 한다면 충분히 의심해볼수 있어서 조심하셔야 됩니다.

3번 양도소득세 폭탄을 맞을수 있어요

산가격에 판다면 상관없겠죠^^

Answer 4

현재 부산에 시가 약 1.2억 아파트 1채 보유

약 5억 신축아파트 취득예정

무주택으로 되기 위해 부모님으로 매매거래 및 전세 진행 검토중

질문 1. 매매거래시 발생하는건 취득세만 발생하는게 맞는지(증여 미해당)

==> 명의이전방법에 따라 증여세 부가될 수도 있습니다.

질문 2. 부모님과 매매거래계약서 채결 후

잔금전에 전세세입자 구해도 되는지

==> 가능합니다.

질문 3. 부모님 명의로 변경된 이후 바로 해당아파트를 다시 매매 해도 되는지

==> 가능합니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 취득세만 발생하지 않습니다. 부모님에게는 취득세 외 양도세 문제도 있습니다.

2. 가능 하지만 위험합니다. 계약서 체결 후 잔금 전 전세 계약은 법적으로 문제없으나 부모님 등기 이전 전 세입자 전입 -> 대항력 미확보 문제 및 잔금 지연 시 세입자 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

3. 법적으로 문제 없으나 조세 회피로 의심될 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

질문1 부모님은 취득세 질문자님은 양도소득세가 발생합니다. 조건은 부모님의 자금 출처가 명확하고 실제 대금이 입금되어야 증여세를 피할 수 있습니다. 시세보다 너무 싸면 증여세가 나올 수 있습니다. 질문2 가능하지만 실질적인 매매로 인정받는데 걸림돌이 될 수 있습니다. 만약 부모님이 자금이 부족하여 세입자의 전세보증금으로 질문자님께 잔금을 치른다면 국세청은 부모님이 실제 능력이 없는데 명의만 옮긴 것으로 보고 증여로 간주될 위험이 큽니다. 질문3 취득 후 1년 내 되팔면 양도차익 77%를 세금으로 내야합니다. 명의 이전 직후 바로 팔면 무주택 자격을 얻기위한 허위 거래로 의심을 받아 세무조사 대상이 될 수도 있습니다. 정리하자면 부모님이 실제 매수 자금을 보유하고 계신지 확인이 최우선이고 부모님 통장에서 질문자님 통장으로 돈이 실제로 오가야 합니다.