전세계약서를 쓸때 특약효력에 대해 알고싶어요

전세 계약서를 쓸때 세입자가 임대인에게 등기에 저당권 설정을 못하걱하는 특약을 넣으면 그 특약이 유효한가요

그렇게 특약을 하면 효력이 있나요