생애최초 대출로 첫 집 매수 중입니다. 특약이 너무 빈약해 보여 조언 부탁드립니다.
안녕하세요.
처음으로 생애최초 대출 70%를 받아 집을 매수하려는 사회초년생입니다.
생애 첫 계약이다 보니 조심스러워 공인중개사님들께 조언을 받고 싶습니다.
제 실제 상황
매매가: 5억 1천만 원
전세보증금: 3억 7천만 원(승계 방식)
→ 저는 전세보증금 3.7억을 승계하고, 나머지 차액만 매도인에게 지급하는 구조입니다.임차인 계약: 2026년 10월 25일까지(2년차 계약 진행 중)
잔금일: 2026년 1월 5일 예정
등기부등본: 근저당·가압류 등 권리관계 완전히 깨끗함
오늘 중개사님에게 계약 개요 문자 받고, 가계약금 600만 원을 매도인에게 선지급했습니다.
그런데 중개사님이 보내주신 내용이 너무 단순하고 매도인에게 유리한 느낌이 있어서,
이번 주 금요일 본계약 시 아래 특약들을 넣으려고 합니다.
제가 작성해본 초안인데, 실무적으로 적절한지 첨삭 부탁드립니다.
제가 작성한 특약 초안
1. 임차인 관련
본 건은 임차인이 2026년 10월 25일까지 거주하는 조건이며, 명도 및 퇴거 관련 협의는 매도인의 책임 하에 진행한다.
잔금일 기준 전세보증금, 전세계약서 사본, 임차인 정보는 매도인이 매수인에게 정확히 제공한다.
2. 하자 및 시설물 관련
임차인 점유로 인해 매수인이 잔금일 기준 하자 및 시설물 상태를 확인하기 어려운 점을 감안하여,
잔금일 이전부터 존재한 하자(잠재·은폐 하자 포함)는 임차인 퇴거 후 실제 확인된 사항을 기준으로 매도인이 협의하여 조치한다.단, 잔금일 이후 발생한 하자 및 매수인의 사용으로 발생한 하자는 매수인이 부담한다.
매도인은 본인이 인지한 주요 하자 사항이 있을 경우 사실대로 고지한다.
3. 관리비·공과금 정산
잔금일 기준 관리비 및 각종 공과금(전기·수도·가스 등) 미납금은 매도인이 정산하여 인도한다.
4. 권리관계
본 건은 근저당, 가압류, 가처분 등 권리 부담 없이 소유권을 이전한다.
잔금일까지 새로운 권리관계가 발생할 경우 매도인이 모두 해결한 뒤 이전한다.
5. 임차인 퇴거 지연 시 책임(추가 고려 중)
임차인이 계약 종료 후 퇴거를 지연할 경우 발생하는 법적·금전적 책임은 매도인이 부담한다.
질문드립니다
위 특약들은 실제 거래에서 일반적으로 사용하는 수준인지
삭제해야 할 내용이나 반드시 더 넣어야 하는 내용이 있는지
매도인에게 과도하게 불리하지 않으면서도, 매수인을 충분히 보호할 수 있는 문구인지
위 특약들은 공인중개사 사장님이나 매도인이 거절 하면 어떻게 해야하나요?
많이 부족한 초년생입니다.
전국의 공인중개사님들 조언을 부탁드립니다.
정말 큰 도움이 될 것 같습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
특약에서 1번 "본 건은 임차인이 2026년 10월 25일까지 거주하는 조건이며, 명도 및 퇴거 관련 협의는 매도인의 책임 하에 진행한다."
-> 이 부분은 전세승계조건에서는 맞지 않습니다. 잔금일이 전세세입자 퇴거와 함께 주택인도를하는 것이라면 모르겠으나, 승계를 하시것이기에 해당 만기시점 전에 질문자님이 직접 협의를 통해 계약을 거절하셔야 할 부분이지 현 시점에 매도인이 할수 있는 부분이 아닙니다.
특약 2.3번은 사실상 현 임차인이 정리하여야 할 부분이고, 필요한 부분들은 특약이 없더라도 하자담보책임이 있기에 별도 기재를 할 이유는 없어보입니다. 정확히는 만기퇴거 시점에 임차인에게 원상복구 의무에 대해서 소유자인 질문자님이 요구하셔야 할 부분이고, 그외 중대하자는 법에 따라 매도인의 하자담보책임이 적용됩니다. 단, 특약에 혹시라도 잔금일로부터 6개월이내 혹은 세부적인 면책특약이 있는지는 살펴보시고 있다면 삭제하셔야 합니다.
4번은 기재가 가능하나 현상태 그대로 근저당이나 영향을 미칠 권리가 없기 떄문에 현 권리상태를 유지한다는 내용으로 기재를 하시면 됩니다.
** 결론적으로 세부특약에 대해서는 중개인이 이미 기재한 부분이 있기에 이를 참고하여 필요한 부분과 삭제가 필요한 부분을 구분하여 정리하시면 됩니다 참고로 1.2.3.5번 모두 현재 계약형태에서는 기재할 이유가 없는 부분으로 생각됩니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
질문을 읽어보니, 좋은 특약들을 최대한 많이 적어두셨는데, 실무에서는 막상 정확히 써먹기가 어려운 문구들이 많습니다. 아래에 제가 생각하는 질문자님의 의도와 바꾸었으면 하는 방식으로 변경해 드리겠습니다.
본 건은 임차인이 2026년 10월 25일까지 거주하는 조건이며, 명도 및 퇴거 관련 협의는 매도인의 책임 하에 진행한다.
잔금일 기준 전세보증금, 전세계약서 사본, 임차인 정보는 매도인이 매수인에게 정확히 제공한다.
-->인수받을 계약에 대한 서류 및 정보는 매도인이 빠짐없이 매수인에게 전달한다.
임차인 점유로 인해 매수인이 잔금일 기준 하자 및 시설물 상태를 확인하기 어려운 점을 감안하여,
잔금일 이전부터 존재한 하자(잠재·은폐 하자 포함)는 임차인 퇴거 후 실제 확인된 사항을 기준으로 매도인이 협의하여 조치한다.
-->하자부담 양도조건이 아니므로, 임차인 퇴거 후 매수인이 해당 물건을 확인하여 매도인에게 하자보수를 요청할 수 있다. (그런데 , 이것은 미리 잔금전에 집을 한번 보시는게 좋아요. 돈 들어가고 나면 나몰라라합니다. )
단, 잔금일 이후 발생한 하자 및 매수인의 사용으로 발생한 하자는 매수인이 부담한다.
-->이런건 쓸 필요 없어요. 불리해집니다.
매도인은 본인이 인지한 주요 하자 사항이 있을 경우 사실대로 고지한다.
-->써놔도 사실대로 고지 안합니다. 몰랐다고 하죠.
위 내용 정도 변경하시면 좋을 것 같구요.
무조건 거절하지는 못할 겁니다.
큰돈이 오가는 계약이기 때문에 중간에서 중개사가 얼마나 잘 협의를 이끌어내는가가 중요합니다.
그래서 원하는 바를 얻어내기 위해서는 협의를 잘 하시어, 부담을 줄이시는 것이 좋겠네요.
감사합니다.
위 특약들은 실제 거래에서 일반적으로 사용하는 수준인지
삭제해야 할 내용이나 반드시 더 넣어야 하는 내용이 있는지
매도인에게 과도하게 불리하지 않으면서도, 매수인을 충분히 보호할 수 있는 문구인지
위 특약들은 공인중개사 사장님이나 매도인이 거절 하면 어떻게 해야하나요?==>상기 내용을 볼 때 작성하신 특약조건이 전문가적인 수준으로 보입니다. 적절하게 균형잡히게 작성된 것으로 보입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
특약의 경우 매도인과 매수자간에 협의에 의해서 넣을 수 있습니다. 즉 매도자가 부담스럽다고 느끼는 것에 대해서는 협의를 통해서 뺄수도 있고 그건 매수자 입장에서도 마찬가지 입니다. 계약이므로 매도자와 매수자간에 협의 및 협상을 통해서 작성을 하고 특히 하자등은 논란의 여지가 크므로 잔잔한 하자 같은 경우 매매가격에 적용이 된다라는 특약 또한 있을 수 있으니 공인중개사와 잘 협의를 해서 우선 원하는 특약을 제시를 하시고 받아들일 경우 넣으시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
사용자가 작성한 특약 초안은 전세 승계 매매의 특성을 잘 반영한 실무적 수준으로 매수인 보호에 적합하며 매도인에게 과도하게 불리하지 않습니다.
대부분의 항목이 표준 거래에서 일반적으로 사용되며 약간의 문구 다듬기와 추가 특약으로 보완하면 완벽합니다.
공인중개사나 매도인이 거절할 경우 협상하거나 다른 중개사를 통해 진행하시길 바랍니다.