계약갱신청구권은 전세 재계약에만 해당되나요?
전세를 살고 있는데 집주인이 월세로 전환할 것을 요구하는 경우 계약갱신청구권을 사용할 수 있나요?
만약 있다면, 월세 말고 전세로 계속 거주할 수 있는건가요? 아님 전세금만큼 비율을 맞춰 월세로 전환해야되는 건가요?
계약갱신청구권
임대차 기간이 끝나기 6개월 전~1개월 전까지 청구 할 수 있습니다.
※ '20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항 (1개월 전 → 2개월 전)이 적용됩니다.
♧계약갱신청구권 행사 시 전세의 월세 전환이 가능한가.
개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 상황입니다. 전세의 월세 전환은 곤란합니다. 다만 임차인이 수용하면 전세의 월세 전환이 가능합니다. 이 경우 월세는 보증금의 10%와 '기준금리+3.5%' 중 낮은 비율을 적용합니다. 예를 들어 5억원의 전세를 월세로 전환하려면 보증금 3억원 월세 67만원 또는 보증금 2억원 월세 100만원으로 전환할 수 있습니다.
※임대차 계약을 갱신할 때 집주인이 전세를 반전세로 전환하려면 반드시 세입자의 동의를 얻어야 하며, 세입자가 계약갱신청구권을 행사하더라도 집주인에게 계약해지를 통보하면 3개월 후 효력이 발생됨
♧계약갱신청구권은 몇회까지 가능한가?
"1회에 한해 행사할 수 있다. 주거 보장 기간은 2년이다."
♧ 계약갱신 요구하면 무조건 2년 살아야 하는가?
아닙니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지받은 날부터 3개월 지나야 계약해지 할 수 있습니다.
※ 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야함
♧묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는가?
아닙니다. 계약갱신요구권 행사는 임차인의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정됩니다.
♧세입자의 갱신을 거절할 수 있는 경우는 어떤 것이 있는가?
갱신 거절할 수 있는 경우 및 사례
규정(개정 주택임대차보호법 제6조의 3제 1항)
- 1호 : 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
사례 : 1) 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우
2) 1월 연체 후 2, 3월에 지급하였다가 4월에 다시 연체한 경우
- 2호 : 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
사례 : 1) 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우
2) 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우
- 3호 : 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
사례 : 임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우
* 단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외
- 4호 : 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
사례 : 임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용·수익하게 한 경우
- 5호 : 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
사례 : 1) 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축, 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우
2) 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우
- 6호 : 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
사례 : 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실
- 7호 : 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고, 그 계획에 따르는 경우
나. 주택이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
- 8호 : 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
- 9호 : 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나, 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
사례 : 임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우
* 1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우