확정일자 받으면 보증금은 안전한가요?
보증금 6천만 원, 임대료 100만 원에 미용실을 임차할 계획입니다. 그 상가 등기부에근저당이 2억 원이 설정되어 있는데근저당 설정 금액보다 건물 시세가 높기는하나 보증금이 걱정됩니다. 이럴 경우 보증금을 안전하게 보호 받을수 있을까요? 확정일자를 받으면 보증금을 확실하게 반환받을수 있다고는 들었습니다. 가능하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
확정일자를 받았다면 100%보증금 보호가 가능하지는 않습니다. 확정일자의 효력은 순위배당이 가능하다는 부분인데 이미 선순위 근저당이 있다면 경매시 해당 근저당 배당 후 배당을 받으시는 것이기에 낙찰금액에서 근저당 배당후 남은 금액이 없다면 배당은 되지 않습니다, 즉 안전장치이기 하나, 100% 반환을 보장하지는 않습니다.
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확정일자로 보증금을 100% 보호하기는 어렵습니다.
더군다나 확정일자보다 앞선 근저당권이 존재하므로
추후 경매에 부쳐지면 온전히 돌려받지 못할 것입니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
월세 100만원의 상가치고 보증금이 너무 높은것 같네요.
월세 100정도의 상가라면 보통 보증금은 2~3천 정도가 적당합니다.
확정일자는 당연히 받아놔야 하지만 확정일자가 보증금을 보호 해 주는것은 아닙니다.
혹시라도 건물이 경매로 넘어갔을때 내 순서를 정해주는 기준이 될 뿐입니다.
물론 안받아 놓으면 내 순서란게 없으니 받아야겠지만 나보다 선순위에서 배당을 다 받아버리면 확정일자는 무의미 해집니다.
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안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
아닙니다. 계약종료 시 임대인의 개인상황에따라 보증금을 반환할 수 있거나 못 할 수도 있습니다. 경매에 넘어가더라도 권리순위에 따라 배당되므로 보증금을 모두 배당 받을 수도 있고 못 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있습니다.
확정일자는 우선변제권 요건 중 하나이고 그 요건은 대항력+확정일자입니다. 이 중 하나라도 없다면 우선변제권을 가지지 못 합니다. 우선변제권이란 경매 시 후순위채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리입니다.
경매 시 낙찰가에서 본인보다 선순위 채권자의 배당이 이루어지고 남은 금액에서 본인순서에 배당을 받을 수 있습니다. 그래서 배당을 모두 받을 수 있거나 모두 잃거나 일부만 배당 받습니다.
그리고 경매시 말소기준권리와 최우선변제권도 알아놓아야 합니다.