확정일자 받으면 보증금은 안전한가요?

Question

보증금 6천만 원, 임대료 100만 원에 미용실을 임차할 계획입니다. 그 상가 등기부에근저당이 2억 원이 설정되어 있는데근저당 설정 금액보다 건물 시세가 높기는하나 보증금이 걱정됩니다. 이럴 경우 보증금을 안전하게 보호 받을수 있을까요? 확정일자를 받으면 보증금을 확실하게 반환받을수 있다고는 들었습니다. 가능하나요?

유창효 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.확정일자를 받았다면 100%보증금 보호가 가능하지는 않습니다.  확정일자의 효력은 순위배당이 가능하다는 부분인데 이미 선순위 근저당이 있다면 경매시 해당 근저당 배당 후 배당을 받으시는 것이기에 낙찰금액에서 근저당 배당후 남은 금액이 없다면 배당은 되지 않습니다, 즉 안전장치이기 하나, 100% 반환을 보장하지는 않습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

류용준 공인중개사 · Answer

확정일자로 보증금을 100% 보호하기는 어렵습니다.더군다나 확정일자보다 앞선 근저당권이 존재하므로추후 경매에 부쳐지면 온전히 돌려받지 못할 것입니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.월세 100만원의 상가치고 보증금이 너무 높은것 같네요.월세 100정도의 상가라면  보통 보증금은 2~3천 정도가 적당합니다.확정일자는 당연히 받아놔야 하지만 확정일자가 보증금을 보호 해 주는것은 아닙니다.혹시라도 건물이 경매로 넘어갔을때 내 순서를 정해주는 기준이 될 뿐입니다.물론 안받아 놓으면 내 순서란게 없으니 받아야겠지만 나보다 선순위에서 배당을 다 받아버리면 확정일자는 무의미 해집니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아닙니다. 계약종료 시 임대인의 개인상황에따라 보증금을 반환할 수 있거나 못 할 수도 있습니다. 경매에 넘어가더라도 권리순위에 따라 배당되므로 보증금을 모두 배당 받을 수도 있고 못 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있습니다.확정일자는 우선변제권 요건 중 하나이고 그 요건은 대항력+확정일자입니다. 이 중 하나라도 없다면 우선변제권을 가지지 못 합니다. 우선변제권이란 경매 시 후순위채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리입니다.경매 시 낙찰가에서 본인보다 선순위 채권자의 배당이 이루어지고 남은 금액에서 본인순서에 배당을 받을 수 있습니다. 그래서 배당을 모두 받을 수 있거나 모두 잃거나 일부만 배당 받습니다.그리고 경매시 말소기준권리와 최우선변제권도 알아놓아야 합니다.

부동산

부동산

확정일자 받으면 보증금은 안전한가요?