안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
역전세는 전세 계약 시점보다 전세 만기가 되었을 때 전세 보증금의 가격이 하락하는 상황을 말합니다.
세입자의 입장:
세입자는 낮아진 만큼 전세 보증금을 돌려받으면서 계약갱신청구권을 사용하고 싶어할 것입니다.
그러나 계약갱신청구권은 기존 계약에 대한 갱신이며, 전세 보증금 감액에 대해서만 언급합니다.
만약 현재 시세의 전세 보증금이 계약 당시보다 많이 차이가 나서 지금 전세 보증금으로 살 수 없다면, 기존 계약의 갱신이 아닌 새로운 계약으로 진행해야 합니다.
이때는 신규 계약이므로 집주인과 전세 보증금에 대한 합의를 진행해야 합니다. 만약 집주인이 전세 보증금 일부를 돌려주며, 신규 계약을 할 수 없다고 한다면, 계약갱신청구권을 이용해서 연장할 수 없으며 퇴거를 고려해야 합니다.
집주인의 입장:
계약갱신청구권은 세입자에게만 좋은 제도라고 생각했지만, 요즘은 집주인에게도 긍정적으로 작용하는 일이 있습니다.
만약 2년 전에 계약갱신청구권을 사용해 전세 가격을 많이 올리지 않았다면, 이번 전세 시장에서 전세 보증금으로 인한 스트레스를 받지 않을 수 있습니다.
집주인은 세입자의 선택을 기다려야 하는데, 전세 보증금을 올리지 않고 계약갱신청구권을 사용하는 경우와 세입자와 다시 계약을 하는 경우로 나누어 생각할 수 있습니다.
전세 보증금은 인상하지 않고, 계약갱신청구권을 사용하는 경우: 세입자가 전세보증금 일부를 돌려받길 원할 것입니다. 이때는 새로운 계약으로 진행해야 합니다.
새로운 계약을 진행하는 경우: 세입자가 이 집에 계속 살고자 하면서 전세 보증금 일부를 돌려받길 원한다면, 새로운 계약으로 진행해야 합니다. 이때는 신규 계약이니 전세 보증금의 합의가 필요한 상황이 됩니다.
요약하자면, 역전세 시에는 세입자와 집주인 모두 상황을 신중히 고려해야 합니다.
