역전세와 전세가 나가지 않는 만기 시점에 물려 있는데 머리가 아프네요 도와주세요
역 전세로 현금 1억 부족해 대출로 준비 해 놓긴 했는데
만기가 다가오는 시점에 인근 입주 전세가 많아서
전세가 나가지 않은 상황에 있습니다
이럴 때 전세도 나가지 않고 나머지 1억도 보태는 입장에
제가 포기하게 되면 HUG전세로 있는 세입자와 어떤 상황이 오게 되는 걸까요
어떻게 해야 할까요? 주담대 라도 받아서 빼줘야 하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
역전세는 전세 계약 시점보다 전세 만기가 되었을 때 전세 보증금의 가격이 하락하는 상황을 말합니다.
세입자의 입장:
세입자는 낮아진 만큼 전세 보증금을 돌려받으면서 계약갱신청구권을 사용하고 싶어할 것입니다.
그러나 계약갱신청구권은 기존 계약에 대한 갱신이며, 전세 보증금 감액에 대해서만 언급합니다.
만약 현재 시세의 전세 보증금이 계약 당시보다 많이 차이가 나서 지금 전세 보증금으로 살 수 없다면, 기존 계약의 갱신이 아닌 새로운 계약으로 진행해야 합니다.
이때는 신규 계약이므로 집주인과 전세 보증금에 대한 합의를 진행해야 합니다. 만약 집주인이 전세 보증금 일부를 돌려주며, 신규 계약을 할 수 없다고 한다면, 계약갱신청구권을 이용해서 연장할 수 없으며 퇴거를 고려해야 합니다.
집주인의 입장:
계약갱신청구권은 세입자에게만 좋은 제도라고 생각했지만, 요즘은 집주인에게도 긍정적으로 작용하는 일이 있습니다.
만약 2년 전에 계약갱신청구권을 사용해 전세 가격을 많이 올리지 않았다면, 이번 전세 시장에서 전세 보증금으로 인한 스트레스를 받지 않을 수 있습니다.
집주인은 세입자의 선택을 기다려야 하는데, 전세 보증금을 올리지 않고 계약갱신청구권을 사용하는 경우와 세입자와 다시 계약을 하는 경우로 나누어 생각할 수 있습니다.
전세 보증금은 인상하지 않고, 계약갱신청구권을 사용하는 경우: 세입자가 전세보증금 일부를 돌려받길 원할 것입니다. 이때는 새로운 계약으로 진행해야 합니다.
새로운 계약을 진행하는 경우: 세입자가 이 집에 계속 살고자 하면서 전세 보증금 일부를 돌려받길 원한다면, 새로운 계약으로 진행해야 합니다. 이때는 신규 계약이니 전세 보증금의 합의가 필요한 상황이 됩니다.
요약하자면, 역전세 시에는 세입자와 집주인 모두 상황을 신중히 고려해야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
주택담보대출이 된다면 그렇게 해주는게 비용이 덜들수도 있습니다
허그로 받아서 나가야된다면 임대차등기명령을신청해서 받아가면 나중에 법정이자와 비용을. 다줘야 합니다
근처 부동산에 가서 어떤식으로 하는게 비용이 덜들어가는지 상담을 한번 해보시고 유리한 쪽으로 실행을 하시기 바랍니다
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
제가 포기하게 되면 HUG전세로 있는 세입자와 어떤 상황이 오게 되는 걸까요
어떻게 해야 할까요? 주담대 라도 받아서 빼줘야 하나요==> 우선적으로 고민이 클 수 밖에 없습니다. 어쩔 수 없이 주담대로 처리하시는 수 밖에 없습니다. 그렇지 않으면 임차인이 임차권등기명령 신청후 HUG에 보증금을 처리할 것으로 예상됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
임대인의 만기시 보증금 반환은 계약상의무입니다. 이를 미이행하게 된다면 손해배상 책임등을 지셔야 하셔야 합니다 . 보통 임차인이 보증금을 반환받지 못할 경우 임차권등기를 진행하기에 등기부상 임차권이 존재하면 다음 임차인을 구하기 더 어려워질수 있습니다. 그리고 반환소송을 통해 해당목적물을 강제경매신청 할수 있습니다.
답변에 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다
안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
신용대출이든 주담대든 알아보시고 만약 세입자가 HUG에서 보증금을 받아서 퇴거한다면HUG에서는 그 돈에 대한 구상권이 질문자님에게 올겁니다.