전세 만료 관련 임대인과 의견 차이

Question

임대차 계약과 관련한 타임라인은 아래와 같습니다.

1) 임대차 계약서 작성일 : 2020년 2월 26일

2) 전세 계약 시작일 : 2020년 3월 28일

3) 전세 계약 만료일 : 2022년 3월 27일

4) 3)의 전세 계약 만료 시점에 묵시적 계약 연장

5) 2024년 1월 26일에 임대차 계약 종료 의사 전달

위의 케이스에 대해 임대인은 임대차계약서 작성일 2월 26일을 기준으로 한 달 전인 1월 26일에 의사를 전달했으므로 2024년 3월 28일 이후의 계약이 묵시적으로 연장이 이루어진 것으로 보고 다음 세입자가 들어오기 전까지 전세보증금을 돌려줄 의무가 없다고 하며 그 이후 연락도 잘 되지 않고 있습니다.

상기 내용에 대해 저의 질의는 아래와 같습니다.

1) 제가 알기로는 임대차 계약서 작성일이 아닌 전세 계약 만료일 기준 2개월 전에 계약 종료 의사를 전달하면 되는 것으로 알고 있는데, 그렇다면 제가 제 때 의사를 전달했고, 2024년 3월 27일에 전세보증금을 받을 의무가 있다고 생각해도 되지 않나요?

2) 그럼에도 임대인이 고집을 부리고 전세금 반환을 해주지 않을 경우 제가 할 수 있는 액션 플랜은 무엇일까요? (3월 27일 대출 만기로 상환을 해야 하기 때문에 최대한 그 날 전세보증금을 반환 받았으면 좋겠습니다.) 내용증명을 보낼 계획은 있으나 그것이 강제력은 없다고 들어서요.

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

질문주신 사항에 대해 아래와 같이 답변드리오니 문제해결에 참고하시기 바랍니다.

1. 네 맞습니다. 기간만료일 기준 2개월 전에 의사를 전달하면 되기 때문에 3. 27. 전세보증금을 반환받으실 권리가 있습니다.

2. 임차권등기명령 신청 및 지급명령신청을 하시면 됩니다. 다만 법적 조치를 하신다고 해도 임대인이 돈을 주지않으면 어쩔 수 없는 부분이 있으므로 최대한 법적 근거를 들어 임대인을 압박하시고, 법적조치를 할 것임을 고지해두시는 것이 좋습니다.

이상 답변드립니다. 답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

묵시적 계약 연장의 경우, 계약 해지 의사표시 후 3개월이 지나야 효력이 인정됩니다.

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

계약 해지 후에도 임대목적물 인도 후 임차권등기명령을 하는 방법이 있으나 실질적으로 전세보증금을 받으려면 협의하거나 민사소송에 승소 후 강제집행을 해야하는 번거로움이 있습니다.