전세계약 관련 문의드립니다 이 경우 자동연장 되나요?
2019년 3월 - 2022년 3월 까지 총 4년 전세를 이어오다가
2022년 2월경 부동산에 직계가족이 들어가 살아야하니
방을 비워야 한다고 하였고, 부동산에서는
임차인이 9월경 이사를 가니 6개월 정도만 더 살 수 있도록 해달라고 하여 그렇게 하였습니다.
그런데, 7월 초 확인해보니 임차인은 이사를 거부하고 있고,
5% 만 인상된 전세금만 내놓고 산다고 합니다.
부동산에서도 별 수 없다고만 하고요.
이 경우, 다른 대안이 있을까요?
임차인이 지낼 곳이 없어 계약기간이 종료된 후 6개월가량을 더 지낼 수 있도록 선의를 베푼 것이,
자동연장이 되어버려 꼼짝없이 이도저도 못하게 된 듯 합니다.
자동연장은 2년인가요?
2년 이전에는 임차인이 나가고 제가 들어갈 수 있는 방법은 없는지 궁금합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(주택임대차보호법 제6조 제1항).
질문자님이 추가적인 갱신을 원하지 않았다면 임대차만료인일 2022. 3. 기준으로 6개월전부터 2개월전까지의 기간에 갱신거절 통지를 했어야 하는바, 2월이 되어서야 갱신거절통지를 한 것으로 보입니다.
질문자님의 갱신거절통지가 늦어 현재 상황으로는 묵시적 갱신이 이루어진 상황으로 2년 이전에 임차인을 내보내는 것은 임차인과의 협의가 없는 한 어려울 것으로 보입니다.
안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.
자동연장된 것으로 볼 여지도 있으나,
상대방과 사이에 6개월 이후 계약을 해지하기로 하는 합의를 했고
이는 임차인을 배려하기 위한 행위였기에
이 계약을 위반하는 행위에 대해서는 계약해제를 주장하시는 것도 가능합니다.
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.
주택임대차보호법이 적용되는 사안임을 전제로 말씀드립니다.
1. 사안의 경우는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 임대차계약 갱신거절 통지를 하지 않아서 임대차계약이 묵시적 갱신이 된 사안으로 보여집니다. 이 경우에는 갱신된 임대차계약의 존속기간은 2년으로 됩니다.
2. 만약 사안의 경우가 묵시적 갱신이 아니라 2022. 9.경까지만 임대차계약을 연장하기로 당사자간 합의한 사안으로 해석할 수 있다면 위 합의의 효력을 주장하면서 임대차계약을 해지시킬 수도 있을 것 같습니다(부동산 중개소를 통해 의사를 주고 받았다면 명시적으로 합의된 사안인지 다툼의 소지는 있을 수 있습니다).
3. 한편 위 사안은 임차인이 임대차계약 갱신요구권을 행사할 수는 없는 사안으로 보입니다(이미 행사기간이 지났으니까요).
관련법령
주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020. 7. 31.]