법률
전세 세입자가 퇴거하지 않아 주택 매매 계약이 어려워진 경우 손해배상 청구가 가능한가요?
2년 전세계약을 하고 거주중이던 세입자가 계약만료 시점에서 계약갱신청구권을 사용하여 2년을 연장하였습니다. 총 4년을 거주하게 되었고 계약 만료 두달 전 주택을 매매할 계획이라고 설명하였으며 세입자는 계속 거주하기를 원한다고 답하였습니다. 저는 세입자에게 거주를 허용하되 만약 주택을 매수하려는 분이 나타나면 한두달정도의 이사준비기간을 드릴테니 이사를 나가달라고 설명하였습니다. 실제로 1월 22일에 주택을 매수하려는 분이 나타나 4월 15일까지 이사를 나가달라고 요청하였으나 부당한 요구라며 퇴거를 거부하고 있는 상태입니다. 이로 인해 매매계약이 진행되지 않았는데 손해배상을 청구할 수 있는지 궁금합니다. 답변주시면 감사하겠습니다.
3개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김성훈 변호사입니다. 기재된 내용상 임대차계약기간 만료 2개월전까지 갱신거절통지를 하지 않아 묵시적 갱신이 된 상황으로 보이며, 이러한 상황에서 임차인이 퇴거를 하지 않았다고 불법행위에 기한 손해배상책임이 인정될 가능성은 낮습니다.
안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
말씀하신 경우 임차인의 행위로 인해 계약이 불발되신 상황입니다. 이를 원인으로 하여 손해배상을 청구하시려면 손해의 발생과 손해액이 특정되야 합니다. 임차인의 행위로 어떤 손해가 발생했고 얼마를 손해보셨는지에 대한 주장 및 입증자료를 확보하는 방법으로 손해배상청구도 가능하겠습니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
주택임대차법
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020. 7. 31.]
계약갱신청구권행사의 거부 사유는 위와 같으나 매매는 그에 해당하지 않습니다. 따라 그 행사에 대하여 매매예정이니 이사를 가달라는 건 일방적인 요구이고 임차인이 거부할 수 있는 것이므로
손해배상청구는 어려워보입니다.