경제
정말모던한물범
집팔려고하는데 부동산에서 대지권미등록이하고하는데 어떻게 해야하나요?
분양받고 7년된 아파트인데 매도하고 계약서 쓸려는데 대지권미등록이라 매수측에서 계약을 미루자고 하네요. 당연히 등록되있는 줄 알았는데...
왜 그런일이 생겼는지 모르겠는데 대지권 등록하는건 별 문제 없겠죠?
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
■ 대지권 미등록의 원인
1. 발생 원인
신축 또는 재개발 아파트의 경우 지자체의 지적 정리 지연, 조합과 시공사 간의 정산 문제 등으로 인해 준공 후 수년이 지나도 토지(대지권) 등기가 지연되는 사례가 실무상 매우 흔합니다.
2. 대지사용권 인정
분양 당시 대지비를 포함한 분양대금을 전액 완납하셨다면, 현재 등기부에 대지권이 없더라도 법적으로 ‘대지사용권’을 온전히 보유한 것으로 인정되므로 매매 자체에는 아무런 문제가 없습니다. 분양당시 관련 서류가 있으시다면, 필요 시 입증용으로 계약 서류 등을 챙겨놓으시길 바랍니다(대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652).
■ 원활한 계약을 위한 대처 방안
1. 대금 완납 증빙
매수인에게 최초 분양계약서 원본과 분양대금(토지 포함) 완납 영수증을 제시하여 비용 지불이 완료된 안전한 물건임을 명확히 입증하시는게 좋습니다.
2. 안심 특약 작성
계약서 특약란에 “매도인은 본 목적물이 대지권 미등록 상태이나 토지를 포함한 분양대금을 완납하였음을 확인(또는 보증)하며, 추후 대지권 등기 시 발생하는 추가 분담금이나 제반 비용은 매도인이 책임지고 부담한다"는 내용을 명시하는 것이 매수인의 불안감을 해소하고 계약을 성사시키는 가장 확실한 방법입니다. 물론 비용을 매도인과 매수인이 반분하여 부담한다는 내용으로 할 수도 있습니다. 상황에 따라 적절히 변형하시기 바랍니다. (매수인이 위약금 없이 본 계약을 해제할 수 있다는 내용도 검토해보실 수 있습니다)
물론, 대지권 등록 후 계약서 작성도 가능합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 신축아파트의 경우 토지구획정리 즉 합필이나 분필등의 정리가 지연이 되거나 대지권 비율이 확정이 되지 않았다거나, 시행사 및 분양사 등의 등기 지연 및 대금 문제등 여러 사유로 인해서 발생이 될 수 있습니다.
우선 토지구획정리가 되고 대지권비율이 확정이 되게 되면 다음 등기만 하면 되므로 크게 문제가 되지 않을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
대지권 미등록은 분양 아파트에서 흔한 행정 지연 문제입니다.
셀프 등기 하시면 되시고 등기 하면 별 문제 없습니다.
감사합니다.
분양받고 7년된 아파트인데 매도하고 계약서 쓸려는데 대지권미등록이라 매수측에서 계약을 미루자고 하네요. 당연히 등록되있는 줄 알았는데...
왜 그런일이 생겼는지 모르겠는데 대지권 등록하는건 별 문제 없겠죠?
==> 네 그렇습니다. 대지권이 미등록된 것은 통상 대지지분에 대한 부담금을 납부하지 않아 발생되는 사항입니다. 이러한 경우 관할관청 주택과에 미납된 금액을 입금하게 된다면 대지권이 등기사항 전부증명서에 기록됩니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
대지권 미등록은 주로 단지 전체의 토지 구획 정리 지연, 조합과 시공사 간의 비용 갈등이나 분양 대금 완납 후 개별적인 등기 절차 누락으로 인해 발생합니다. 대지권이 없으면 제 1금융권 담보대출 제한이나 소유권 불완정성에 대한 불안감이 생기므로 매수측은 이를 이유로 계약을 주저할 수 있습니다. 우선 관리사무소나 조합을 통해 단지 전체의 문제인지 확인해야 하며 분양 대금이 완납된 상태라면 법무사를 통해 대지권 이전 등기를 신청하여 해결할 수 있습니다. 대금 완납 증명서를 제시하여 실질적인 대지사용권이 있음을 증명하고 추후 등기 관련 제반 사항을 매도인이 책임진다는 특약을 계약서에 명시하여 매수자를 안심시킬 수 있습니다. 대법원 판례에 따르면 대금을 완납한 수분양자는 등기전이라도 실질적 권리를 가진것으로 보므로 단순 행정 절차의 문제일 경우 소유권 자체에는 큰 결함이 없습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
분양 7년차 아파트에서 대지권 미등록은 흔하게 있는 일로 행정 지연이나 건설사 절차 미비가 원인이라 보시면 되고 문제 없이 등록이 가능하니 크게 걱정하지 않으셔도 될 것으로 보여집니다