집주인의 동의하에 전세권 설정하면 장단점이 뭐가 있나요?

Question

오빠가 모은 재산이 전세금이 전부인데

확정일자 말고 전세권 설정을 생각하고 있더라구요.

하도 깡통전세가 많고 사기가 판을 치고 있어서

전세권 설정이 나름 안전하다고 생각을 한다고 합니다.

장점과 단점이 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전세권 설정은 임대인의 동의를 받아야 할수있습니다

등기부등본에 기재가 되기 때문에 임대인들이 잘안해주려고 합니다

비용이 많이발생하지만 전세권설정을 해놓으면 주소지 전출도 가능합니다

또 확정일자와 전입신고 만으로도 대항력과 우선변제권을 갖추고 본인의 재산권을 지킬수있지만 보증금을 받기전까지는 주소지 전출을 하면 안됩니다

전세권 설정보다는 전세보증보험 100%가입을 권해봅니다

한도가 된다면 만약을 대비해서 전세보증보험이에 가입을 해두는게 좋을듯합니다

잘생각해서 선택을 하시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

전세권설정등기를 하면 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 반환 받을 수 있는 권리로 임대인의 동의가 있어야 가능 합니다.

장점으로는 전세권설정등기는 확정일자 및 전입신고 효력이 있고 전세금미환시 임차주택을 임의경매 신청도 가능 합니다. 실거주하지 않아도 선순위가 보장 됩니다.

단점은 임대인 동의, 전세권설정등기비용 임차인이 전액 부담, 계약만료시 임차인이 말소신청 및 비용발생 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

전세권설정은 등기부상 물권으로 확실히 표시되는 권리입니다.

일반 대항력과 동일한 효과지만, 아무래도 전세권등기가 따로 되어있으면 후순위 담보대출이 들어올 가능성은

더 낮아지니 경매로 들어갈 가능성 자체가 낮아집니다.

전세권설정은 설정 금액의 0.22% 등록, 교육세가 부과되며

법무사를 통할 경우 법무사 수수료 등 부가비용이 발생됩니다.

다만 깡통전세 리스크를 대비하고자 전세권설정을 한다는건 이치에 맞지 않습니다.

차라리 전세보증보험 100% 가입 조건으로 계약을 체결하시고 보증보험에 가입하는게 현명합니다.

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

오빠가 모은 재산이 전세금이 전부인데

확정일자 말고 전세권 설정을 생각하고 있더라구요.

하도 깡통전세가 많고 사기가 판을 치고 있어서

전세권 설정이 나름 안전하다고 생각을 한다고 합니다.

장점과 단점이 궁금합니다.

==> 전세권을 설정하기 위해서는 임대인의 동의 및 비용이 발생됩니다. 이러한 경우 보증금 보호가 우선인 만큼 가급적 보증보험을 가입하시는 것이 보증금 보호에 최선이라고 할 수 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

전세권 설정은 차순위로 보시고 우선 전세보증금반환 보증보험이 가입 가능하다면 임대인의 동의도 필요없고 보증보험 가입으로 대체 가능하시겠습니다.

보증보험 가입이 불가한 경우 전세권설정 검토를 해 보심이 좋겠습니다.

Answer 6

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

전세권설정은 물권적대항력으로 계약종료시 전세보증금이 반환되지않으면 별도의 소송없이 바로 경매를 신청하여 보증금을 회수할수있습니다.