전세로 집을 들어갔을때 전세권설정을 꼭 해야할까요?

Question

아는동생이 등기부등본을 띠었는데 본인의 전세가 안보인다고 하네요. 전세권설정을 안해서 그렇다는데 전세권설정은 무엇이고 꼭 해야하는건가요? 어차피 전세계약서 있어서 괜찮지.않나요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전세계약을 통한 임차권과 등기부에 등기되는 전세권은 다른 개념입니다. 임차권은 대항력과 우선변제권이 없는 단순 채권에 불과하며 전세권은 대항력과 우선변제권은 물론 경매청구까지 가능한 물권입니다. 즉 등기부상 임차권은 등기되지 않고 전세권은 을구에 등기가 됩니다. 보통은 임대차보호법에 따라 임차권에 대해 일정조건을 갖추면 대항력과 우선변제권을 보호해주기 때문에 전세권등기까지는 하지 않는게 일반적이며, 전세권 등기를 원할 경우 임대인의 동의를 얻어 등기를 신청해야하고, 이때 비용또한 발생되어 지게 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

민법 제303조 1항 전세권이란 전세보증금을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용 수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금을 반환을 받는 권리

전세권 설정을 하면 전세로 들어갈 집의 등기부등본에 전세권설정를 확인 할 수 있습니다. 전세권설정 기간, 전세보증금액, 이름를 확인할 수 있습니다. 전세 임대차 계약시 자신의 전세보증금을 지키기위해 확정일자와 전세권설정 하나만 ㅏ거나 되거나 둘다 해도 됩니다.

확정일자와 전세권 설정의 차이점

1.집주인의 동의 여부 - 전세권 설정은 동의 필요, 확정일자는 동의 필요없음.

2.비용 발생 - 전세권 설정은 비용이 비쌈. 확정일자는 도장받고 1,000원 내외

3.효력발생시점 - 전세권설정은 그 당일 효력 발생, 확정일자와 대항력은 우선변제권을 가지는 요건입니다. 대항력은(전입신고+이사) 다음날 오전0시부터 효력발생, 확정일자는 그날 당일. 대항력과 확정일자의 날짜를 잘 확인해야함.

4. 전세금 반환방법 - 전세권설정은 바로 경매신청가능, 확정일자의 경우 보증금반환 청구소송에서 승소판결 후 강제집행(경매) 진행

5.실제 거주 여부 - 전세권설정은 실제 거주하지 않더라도 효력 발생, 확정일자는 전입시노, 거주요건을 모두 각춰야 합니다.

6.수선의무 - 전세권설정은 모두 임차인 비용 부담, 확정일자는 임대인 또는 임차인이 비용 부담

Answer 3

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

전세권설정의 경우 등기상의 순위를 보호받으며 보증금을 반환하지 않을 시 판결절차없이 직접 경매신청이 가능합니다.

단, 임대인의 동의를 요하며 단순히 전입신고 및 확정일자를 받아서 순위를 보전하는 것에 비해 비용이 들어갑니다.

계약서만으로는 경매시 순위의 보존효력이 없고 대항력이 없습니다.

도움되셨다면 추천!!부탁드립니다.

Answer 4

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자 간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것이며, 반드시 등기를 해야만 효력이 발생합니다.

또 임차인은 임대인의 동의 없이 강제로 전세권을 설정할 수 없습니다. 임차인의 입장에서 전세권 설정은 '확정일자'와 '입주 및 전입신고'의 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력을 갖습니다.

확정일자란 그 날짜에 임대차 계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위해 공신력 있는 기관이 계약서에 확인도장을 찍어주고 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것을 말합니다. 전세권을 설정한 임차인은 임대인의 동의없이 전세권을 양도하거나 전전세를 할 수 있습니다.

반면, 단순히 확정일자만 받은 경우에는 양도나 전전세에 있어 반드시 임대인의 동의를 얻어야 하며, 전세권 설정은 임대인의 협력 없이는 불가능하며 확정일자를 받는 것보다 많은 비용이 듭니다.

그러나 확정일자는 동사무소 등에서 저렴한 비용으로 계약서만 있으면 임대인의 동의없이 간편하게 받을 수 있습니다. 또한 확정일자가 주택임대차보호법상의 보호를 받으려면 날짜를 받는 것 외 전입신고와 실제 거주가 그 요건이지만, 전세권은 등기만 설정해 두면 당연히 순위를 보호받습니다.

한편 계약기간이 끝났는데도 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송 등을 제기해 승소판결을 받아 강제집행을 신청해야 하지만, 전세권 설정 등기를 한 임차인은 판결절차 없이도 직접 경매를 신청할 수 있습니다.