신혼부부 혼인신고와 합가 특례 조건 적용 여부

Question

안녕하세요. 공부한다고 했는데 너무 자주 바뀌고 정보가 들쭉날쭉하네요.

좋은 방법에 대한 조언을 주셨으면 좋겠습니다. 물어보고 답변 받을수록 궁금한것만 늘어가네요

상황

예랑 : 신축 분양받은 주택을 전세입자 끼고 보유한 상태 (2년 미만 보유, 신용대출, 거주한적 없음)

예신 : 미혼인 상태로 보금자리론을 이용하여 주택 구입(생애최초 보금자리론)

결혼시점 : 26년 1월

예랑이 전세놓은 아파트 2년 보유 시기 : 26년 11월

예랑 명의의 아파트 매도할 예정이며, 시기는 미정이나 비과세 충족을 위해 26년 11월 이후 예정(혹시 합가특례로 인한 비과세 요건이 충족된다면 조금 빨리 매도할 예정)

예신 아파트 매매 일정 : 25년 11월(현 시즘 9월 기준 보금자리론 심사 통과)

혼인신고 후 합산 소득 기준 보금자리론 사용 불가

Q1. 혼인신고 후 합가 특례가 가능하다면 혼인신고 시점이 언제가 좋은가요?

Q2. 혼인신고하더라도 합가 특례가 불가능하다면 예신이 보금자리론 실행한 직후 혼인신고하는 것에 어떤 혜택이 있을까요? 자세한 설명 부탁드립니다.

Q3. 혼인신고로 인한 아무런 혜택이 없다면 26년 11월 이후 예랑이 아파트 매도 후 혼인신고하는게 좋을까요?

Q4. 주어진 조건에서 전문가분들의 판단에는 어떻게 계획을 짜는게 합리적일지 고려부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

혼인을 하게 되면 같은 세대가 되고 1가구 1주택자가 되기 때문에 우선 혼인신고 이전에 주택을 취득을 하여 다음으로 혼인신고를 해서 혼인으로 인한 1가구 2주택으로 해서 남편분 주택을 26년11월 2년 되는 시점에 양도소득세 비과세 혜택을 받고 처분을 하시는게 가장 좋아 보입니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

Q1. 혼인신고 후 합가 특례가 가능하다면 혼인신고 시점이 언제가 좋은가요?

-> 위 상황에서는 혼인신고를 언제하든 크게의미는 없어보입니다. 혼인신고를 안해도 예비신랑님 2년보유일자가 지나서 1세대1주택 비과세를 받으시면되고, 혼인신고를 이전에 하더라도 결국 특례적용에 따라 2년보유가 넘는 시점에 1주택 양도비과세 특례가 적용되기 때문입니다 . 그리고 앞선 같은 질문에서 답변드렸는데, 예비신부님의 혼인신고전 보금자리론 대출도 혼인신고에 따라 영향을 받지는 않기 떄문입니다. 이러한 부분보다 혼인후에 추가주택구매 예정일 경우라면 이때는 혼인신고시점을 늦추는것을 고려해볼수 있습니다.

Q2. 혼인신고하더라도 합가 특례가 불가능하다면 예신이 보금자리론 실행한 직후 혼인신고하는 것에 어떤 혜택이 있을까요? 자세한 설명 부탁드립니다.

-> 특례는 가능할 것으로 보이나 , 우리나라에서 유주택자의 경우라면 혼인신고에 따른 이점보다는 손실이 더 많기 떄문에 되도록 혼인신고는 나중에 하시는게 나을 듯 보입니다. 만약 추가 주택구매를 위해 특공등을 노리신다면 이때는 우선적으로 혼인신고전에 주택을 모두 처분하고 무주택상태에서 혼인신고를 하시는게 유리할수 있기 떄문입니다.

Q3. 혼인신고로 인한 아무런 혜택이 없다면 26년 11월 이후 예랑이 아파트 매도 후 혼인신고하는게 좋을까요?

-> 가장 좋은건 두주택모두 실거주가 아니라는 전제하에서 모두 매도후 혼인신고가 유리하고, 하나의 주택에서 실거주한다면 다른 주택은 매도하고 상황에 따라 혼인신고를 고려하시면 될듯 합니다.

Q4. 주어진 조건에서 전문가분들의 판단에는 어떻게 계획을 짜는게 합리적일지 고려부탁드립니다.

-> 신혼부부와 출산특례등에 대한 지원이나 혜택은 예상할수는 없으나,사회적인 분위기상 더 유리해질 가능성이 높기에 우선적인 혼인신고보다는 현 보유주택에 대해 처분을 먼저하신뒤, 결혼후에 특공이나 다른 대출혜택을 노리고 해당 시점전에 혼인신고를 하고 조건을 맞추시는게 가장 좋지 않을까 생각됩니다. 혼인신고는 원하면 언제든 할수 있는 부분으로 각 혜택의 조건이나 내용은 시기에 따라 늘 변경되는 부분이므로 혼인신고를 이에 맞추시는게 맞지 않을까 생각됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 혼인 합가 비과세 특례 기간은 종전에는 5년이였으나 2025년 개정으로 10년으로 연장되었습니다.

   합가 특례를 받으려면 혼인신고 시점에 법률상 혼인 상태여야 하며 혼인신고를 한 날로부터 기간 계산이 시작됩니다.

   따라서 합가 특례를 통한 양도소득세 비과세를 최대한 누리려면 혼인신고를 매도 예정일보다 최소 10년 전에 하는 것이 이상적입니다.

2. 보금자리론 심사를 통과한 상태에서는 혼인신고 이전에 대출 실행하면 영향이 없으나 대출 실행 후 혼인신고 하면 합산 소득 적용으로 신규 대출 등에는 제약이 있습니다.

3. 합가 특례가 예랑 예신 부부 상황에 맞지 않거나 적용받지 못하는 경우 예랑이 26년 11월 2년 보유 후 매도하는 것이 양도세 비과세 기준에 유리합니다.

   감사합니다.