일시적 2주택 비과세 가능여부(상생임대, 청약아파트)
1. 2020년 8월에 조정지역 아파트 청약에 당첨-> 2023년 12월 입주(실거주)
2. 2022년 1월에 조정지역 재개발 빌라 매수 후 전세 2 +2 년 (상생임대 충족) 후 2026년 3월 매도(잔금일 기준)
위 조건일 때 2번 재개발 빌라를 A 주택으로 보고 2+2년 상생임대 충족시에 B 조정지역 아파트 입주 및 잔금 치르고 3년이내인 2026년 3월에 매도하면 비과세가 가능할까요?
안녕하세요. 공인중개사입니다.
상생임대 요건 충족 후 재개발 빌라를 조정지역 아파트 취득 3년이내 매도 시 조정지역 1세대 1주택 비과세 특례 적용 가능합니다.
단, 두 주택 모두 조정대상지역이므로 재개발 주택을 3년이내에 처분하고 조정지역 아파트를 1년이상 실거주해야 합니다.
26년3월 매도라면 조정지역 아파트 잔금 및 등기일로부터 3년이내이며 상생 임대 특례 인정 시 비과세 가능성이 높습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
비과세 가능 전제 조건은 A주택(재개발 빌라)이 실제로 상생임대주택 요건을 모두 충족해야 합니다
상생임대 신고 및 임대차계약서 보존이 필요합니다
A주택을 2026년 12월 전까지 양도할 경우, 일시적 2주택 비과세 + 상생임대 특례 적용 가능합니다
매도를 할때는 이런부분을 세무사와 사전에 상담하시고 절세를 하시기 바랍니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
말씀하신 조건을 정리하면 다음과 같습니다.
2020년 8월 조정지역 아파트 청약 당첨 → 2023년 12월 입주(실거주).
2022년 1월 조정지역 재개발 빌라 매수 → 전세 2+2년(상생임대 요건 충족) → 2026년 3월 매도 예정.
일시적 2주택 비과세 요건을 보면, 조정지역 주택을 1주택 보유 상태에서 1채를 추가 취득했더라도, 기존 주택을 일정 요건 하에 임대하거나 1주택을 실거주용으로 전환하면 비과세가 적용될 수 있습니다.
위 조건을 기준으로 조금 상세히 검토해 보면,
A주택(재개발 빌라): 2022년 1월 매수, 전세 임대 2+2년으로 상생임대 요건 충족 예정 → 2026년 3월 매도.
B주택(조정지역 아파트): 2023년 12월 입주, 실거주 시작.
국세청 기준에 따르면, 조정지역 1주택자가 기존 주택을 2년 이상 임대(상생임대 포함)하고 신규 주택을 실거주 목적으로 취득한 경우, 기존 주택 매도 시 1주택 비과세가 적용됩니다.
다만 주의할 점은 신규 아파트(B주택) 입주 후 기존 주택(A주택) 매도 시점까지 실거주 요건과 임대 요건이 모두 충족되어야 하고요, 상생임대 2+2년을 채우려면 A주택 전세 계약 종료일과 B주택 입주일 간 시점이 맞아야 하며, 실제 잔금일 기준으로 계산합니다. 또한, 주택 비과세 적용을 받으려면 B주택 실거주 시작일부터 1주택 상태가 유지되어야 한다는 것도 주의해야 합니다.
따라서, 말씀하신 시나리오에서 A주택을 2026년 3월 매도할 때 상생임대 2+2년 요건을 충족하고 B주택 입주 후 실거주 상태가 유지된다면 일시적 2주택 비과세가 가능할 것으로 판단됩니다.
질문에 대한 정확한 답변이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
A주택이 1번, B주택이 2번이라면 A주택을 먼저 보유한 상태에서 B주택을 입주 그리고 A주택을 취득일 기준 3년 이내 양도하면서 비과세를 받을 수 있습다만 위 상황을 봤을 때 A주택이 취득일 기준 3년 이내 양도가 안되기 때문에 비과세 적용이 어려울 것으로 판단됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
현재 두 주택의 상황을 정리하면 다음과 같습니다.
B 조정 지역 아파트(청약) :
2020년 8월 청약 당첨, 2023년 12월 입주(실 거주).
A 조정 지역 재개발 빌라 :
2022년 1월 매수, 전세 2+2년(상생 임대 충족), 2026년 3월 매도 예정
핵심은 A주택이 '일시적 2 주택 비과세' 요건을 충족하는지, 그리고 '상생 임대 주택 특례'가 적용될 수 있는지 입니다.
상생 임대 주택 특례와 일시적 2 주택 비과세 ==>
상생 임대 주택 제도는 임대인의 실 거주 의무 부담을 덜어주고 주택 임대차 시장을 안정 시키 위한 제도로, 임대료 상승률 5% 제한 등의 조건을 충족하면 양도소득세 비과세 혜택 시 2년 거주 요건을 면제 받을 수 있습니다. 즉, A 빌라에 실제로 거주하지 않았더라도 상생 임대 요건을 충족했다면 2년 거주를 한 것으로 인정 받을 수 있습니다.
일시적 2 주택 비과세 특례를 적용 받기 위해서는 일반적으로 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득해야 하며, 신규 주택 취득 일로부터 일정 기간(조정 대상 지역의 경우 3년)내에 종전 주택을 양도해야 합니다. 또한 종전 주택은 양도 시점에 2년 보유 요건을 충족해야 합니다.
말씀하신 분의 경우==>
A빌라(종전 주택) 보유 및 상생 임대 요건 : A 빌라를 2022년 1월에 매수하셨고, 전세 계약 2+2년으로 상생 임대 요건을 충족하셨다면, A빌라에 대한 2년 거주 요건은 충족된 것으로 간주됩니다.2026년 3월에 매도하신다면 2년 보유 요건도 충분히 만족하게 됩니다.
B아파트(신규 주택)취득 시점 :
B아파트는 2020년 8월에 청약 당첨되셨으나, 실 거주는 2023년 12월에 시작하셨습니다. 일시적 2 주택 비과세 적용에서 '신규 주택 취득일'은 잔금 청산일 또는 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날이 기준이 됩니다. 아파트 청약의 경우, 잔금 청산 및 입주 시점이 2023년 12월이므로 이 시점이 신규 주택의 취득 시점이 됩니다.
일시적 2 주택 비과세 기간 :
B 아파트를 2023년 12월에 취득하셨고, A 빌라를 2026년 3월에 매도하실 계획이므로, B아파트 취득 일로부터 약 2년 3개월 내에 A 빌라를 2026년 3월에 매도하실 계획이므로, B아파트 취득 일로 부터 약 2년 3개월 내에 A 빌라를 매도하게 됩니다. 조정 대상 지역 내 일시적 2 주택 비과세 기간은 현재 3년 이내이므로, 이 기간 내에 해당됩니다.
결론적으로, 말씀하신 조건(A 빌라의 상생 임대 충족 및 B아파트의 취득 시점으로 부터 3년 이내 A빌라 매도)을 모두 만족한다면, A 재개발 빌라 양도 시 양도소득세 비과세 적용이 가능할 것으로 보입니다.
다만, 세법은 예외 사항이 많고 변경될 수 있으므로, 최종적인 결정 전에는 반드시 세무 전문가와 상담하여 개인 상황에 맞는 정확한 안내를 받으시는 것이 가장 안전합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
핵심을 요약해서 정리해드리면 조정대상지역 아파트 실거주 및 2년 이상 상생임대 조건을 충족하신 재개발 빌라를 3년 이내 매도하는 경우 현재 법령상 일시적 2주택 비과세 특례가 적용이 되어 양도세 비과세가 가능합니다.