조합원매물을 매매하는건 안좋은건가요?

Question

이미 등기가 되었고 지은지 2년이 막 지난 신축아파트입니다. 조합원 매물인데 매매를 하시는 거더라구요. 아파트가 너무 좋아서 매매를 하려고 하는데 어머니가 주변에서 조합원 매물은 사는게 아니다 관리비에 처음 아파트를 지을때 서명등을 받기위해 돌아다녔던 건설사 인건비 등등이 전부 포함되어서 나온다고 한다. 내가 쓰지도않은 인건비등이 포함된다고 반대하시는 입장입니다. 계약서에 추가분담금 등 금전적으로 뭐가 있다면 매도인이 전부 책임진다는 조항을 계약서에 넣으면 된다고 하는데 그런건 그사람은 집팔면 그만이라고 믿지도 않으십니다. 조합원 매물을 매매하면 안좋다는 말이 왜 나오는걸까요? 정말 관리비에 저렇게 인건비가 포함되서 나오는건가요? 또 계약서에 조항을 추가했을 때 효력이 없는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

조합원 매물이라도 이미 등기가 되었고 기간도 좀 경과한 상태라면 추가분담금이 나올 확률은 좀 낮다고 할 수 있습니다. 그래도 아직 조합이 청산되지 않은 상태라면 추가분담금이나 수익금이 발생할 가능성이 없지는 않은데, 계약서에 특약으로 추가분담금이나 수익금은 매도인이 책임진다는 내용을 포함시킨다면 큰 문제없이 계약할 수 있을 것입니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

조합원 매물을 매매할 때 관리비에 건설사 및 인건비가 추가된다는 사실은 사실이 아닙니다.

다만 건설 과정에서 추가적인 분담금이 늘어날 수는 있습니다.

공사가 지연된다면 지연에 따라 공시비가 올라가기 때문에 조합원들이 분담해서 처리해야 합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

지금 말씀하신 조합원 매물은 이제 막 입주한 신축 아파트이고, 등기도 완료되었고, 잔금도 끝난 상태라면,정상적인 일반 매매와 동일하게 취급됩니다

다만 추가 분담금이나 소송 리스크가 정말 100% 없는지 사전 확인이 꼭 필요합니다

지금 입주 완료 + 등기 완료된 신축 아파트의 조합원 매물은 대부분 안전합니다

다만, 조합 정산이 완료되었는지 확인은 반드시 필요합니다

건설사 인건비, 분양대행비용 등은 관리비에 포함되지 않습니다

아마 어머니 말씀은 초기 조합원 분담금에 포함된 건설사 관련 비용을 말하는 것 같습니다

그건 건설비 산정에 포함되는 것이지 관리비에는 영향 없습니다

지금 상태라면,신중하게만 하면 충분히 괜찮은 매물일 가능성이 높습니다

어머니가 걱정하시는 건 이해되지만,

오히려 시세보다 저렴한 기회일 수도 있습니다 (조합원 매물이 간혹 저렴하게 나오는 경우 있음)

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 현 시기상 해당매물은 조합원이였던 사람이 주택을 매도하는 것이지 실제 조합원을 승계받는게 아닙니다. 즉 개발사업이 종료되고 이미 개발이 끝난 만큼 해당 매물이 조합원이 분양받은 매물이라도 일반적인 구축매매와 크게 다르지 않습니다. 쉽게 이해해서 실제 아파트는 사고파는 것과 동일하다는 의미입니다. 질문에서 어머니가 하신말씀은 개발과정이 진행중이면서 조합원 입주권을 승계할때 분담금에 해당되는 이야기이고 지금처럼 개발이 끝나고 조합이 해산한 상태에서는 그냥 하나의 일반매물을 거래하는 것이기에 전혀 관련이 없다고 보시면 됩니다. 즉, 개발이 완료된 이후에는 조합원 매물이건 일반분양된 매물이건 그냥 일반적인 아파트 한채를 사고 파는 것입니다. 그에 따라 위에서 말한 특약부분도 필요가 없습니다.

Answer 5

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

1. 조합원 매물 매매를 안 좋게 보는 이유

   조합원 매물은 일반 분양보다 가격이 저렴하고 좋은 동 / 층을 배정 받는 장점이 있습니다. 하지만 과거에는 재개발 / 재건축 사업 진행 중 공사비 인상 등으로 인한 '추가 분담금' 발생이나 사업 지연 / 무산의 위험 때문에 불안하게 여겨지기도 했습니다. 본인께서는 보시는 아파트는 이미 등기 되었고 지은 지 2년이 지난 신축이므로, 이러한 초기 사업 사업 리스크는 사실상 해소된 상태입니다.

2. 관리비에 건설사 인건비가 포함되는지 여부

   어머님께서 걱정하시는 아파트 건설 초기 건설사 인건비는 관리비에 포함되지 않습니다. 아파트 관리비는 단지 운영 및 관리비에 필요한 비용으로, 여기에 관리 사무소 직원, 경비원, 미화원 등 상주 하는 관리 인력의 인건비가 포함되는 것입니다 건설 비용은 이미 분양가나 조합원 분담금에 포함되어 청구되었을 것입니다.

3. 계약서 특약 조항의 효력

   "계약서에 추가 분담금 등 금전 적으로 뭐가 있다면 매도 인이 전부 책임진다"는 특약 조항은 법적 효력을 가집니다. 다만, '금전 적으로 뭐가 있다면' 처 럼 추상적이지 않게, "본 아파트와 관련하여 매매 잔금일 이전까지 발생한 모든 추가 분담금 및 제 세 공과 금은 매도 인이 책임지고 부담한다"와 같이 구체적으로 명시해야 효력이 확실합니다. 부동산 전문가(공인중개사, 법무 사)의 도움을 받아 꼼꼼하게 작성하는 것이 매우 중요합니다.

어머님의 걱정은 충분히 이해가 됩니다. 이미 완공된 아파트라면 초기 조합 사업의 리스크는 거의 없으며, 계약서 특약으로 남은 부분을 보완할 수 있습니다.