21년도 상속으로 취득한 아파트를 조합설립인가 후에는 매매가 불가능할까?

Question

2021년에 상속받은 주택 지분(1/10정도)를 소유하고 있습니다.

서울이라 투기과열지구에 속해있습니다.

조합원 지분 양도가 금지되는 시점은 조합설립인가 이후라고 들었는데,

사정이 있어서 팔지못하고있는데

이렇게 애매하게 가지고 있는 경우에는 조합설립인가후에 조합원 자격은 어떻게 될까요?

상속받은 지가 꽤 되었는데 최대지분 보유자에게 팔기가 어려워서..(시세보다 5억싸게 팔라고하심)

일단 조합설립인가 이후에는 매매가 불가능한지ㅠ 아니면 상속받은 주택이라 예외 (「도시 및 주거환경정비법」 제39조 제2항 제1호 ?? ) 인지 궁금합니다.

위 법령은 조합자격있는 상태에서 상속받은거에 관한 규정같아서.. 궁금합니다!!

Answer 1

안녕하세요. 공인중개사입니다.

상속으로 취득한 조합원 지분은 원칙적으로 조합설립인가 이후 양도가 제한되며 상속 예외 규정은 조합원 지위를 상속받은 경우에 한정되어 이미 보유한 지분 매도에는 적용되기 어렵습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

상속으로 취득한 아파트 지분을 가지고 있고 투기과열지구에서 정비사업(재건축/재개발 등)이 진행되는 경우,

조합설립인가 이후에도 무조건 매매가 완전히 불가능해지는 것은 아니지만, 조합원 지위 이전(입주권 포함)을 주는 방식으로 매매하는 것은 매우 제한적이며 예외 규정과 조건이 까다롭습니다

지분 구조와 예외 사유를 어떻게 증명하느냐가 중요사항입니다

필히 세무상담을 받아보시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

원칙적으로 조합설립인가 후에는 지위 양도가 불가능하지만 질문자님은 상속이라는 특수한 상황 덕분에 예외가 적용될 가능성이 매우 높습니다.

다시말해 상속인이 제3자에게 매도하는 것은 허용되며, 현금청산 대상이 되지 않고 매수인의 조합원 지위를 승계할수 있습니다.

그렇다고해서 지분공유자 모두에게 나오는 것이 아니라 전원을 합쳐서 1명의 조합원으로 봅니다.

최대 지분권자가 시세보다 5억이나 싸게 사려고 압박하는 상황이라면

제3자 매도 방법이나 공유물 분할 청구 소송의 방법이 있습니다.

자세히 설명드리긴 너무 길어져서 이정도 마무리 하겠습니다.

마지막으로 상속인 예외 조항을 근거로 정당한 제값을 받고 팔 수 있는 방법이 있으니 잘 찾아보시길 권합니다.

조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.

Answer 4

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.

투기과열지구에 있는 재건축 아파트의 경우, 조합설립 인가 이후에는 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 하지만 도시정비법 제39조 제2항에 따라 예외적으로 매매가 가능한 경우가 있습니다.

질문자님의 상황처럼 단순히 상속받았다는 이유만으로는 조합원 지위 매매가 허용되진 않습니다. 다만 상속인이 1세대 1주택자라면, 피상속인이 해당 주택을 보유·거주했던 기간과 상속인의 기간을 합산해서 요건을 충족할 수 있습니다. 즉, 피상속인과 상속인의 소유 기간이 합쳐서 10년이 넘고, 거주 기간이 5년을 초과한다면 조합원 지위 매수도 가능한 것으로 인정되어 매매가 가능합니다.

또, 조합설립 인가 이후 3년 이상 사업시행 인가 신청이 없는 등 사업이 장기간 지연된 경우에는, 상속 기간을 포함해 3년 이상 소유했다면 예외적으로 양도가 가능합니다.

결국 본인이 현재 1주택자인지 확인하고, 돌아가신 분이 해당 아파트에서 얼마 동안 거주했는지 기간을 합산하여, 10년 보유·5년 거주 요건이 되는지도 꼼꼼히 점검해 보시길 권합니다. 만약 요건을 충족한다면 조합설립 인가 이후에도 매매가 가능하니 참고해 주세요.

Answer 5

상속받은 지가 꽤 되었는데 최대지분 보유자에게 팔기가 어려워서..(시세보다 5억싸게 팔라고하심)

일단 조합설립인가 이후에는 매매가 불가능한지ㅠ 아니면 상속받은 주택이라 예외 (「도시 및 주거환경정비법」 제39조 제2항 제1호 ?? ) 인지 궁금합니다.

===> 상속받은 아파트가 재개발사업을 진행하는 경우 관리처분 인가전까지 매도가능하지만 재건축인 경우에는 조합설립 전까지 매도 가능합니다. 따라서 현재 사업이 어느 정도 진행되었는지를 확인해야 합니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

조합설립인가 이후 투기과열지구에서 상속받은 주택 지분을 보유 중이면 매매 양도가 원칙적으로 불가하며 조합원 자격은 소수 지분 보유자로서 유지되지만 현금 청산 가능성이 큽니다.

위 도시 및 주거 환경정비법은 양수인의 조합원 자격 제한을 규정하나 상속으로 취득한 기존 보유자는 예외 없이 조합원 지위를 승계할 수 있습니다.

감사합니다.