전세 입주날짜 차이, 보증금 받는 문제 어떻게 해결해야할까요?

Question

2/20일 전세계약 만기이지만 이사할 집이 2/16일 입주날짜라 2/16일 퇴거 및 보증금을 돌려받을 수 있을지 집주인에게 문의했는데 가능하다고 해서 이사할집에 가계약을 걸어둔 상태입니다.

지금 집주인은 임대사업자입니다.

문제는..

지금 집에 2년 산 후, 1년연장-> 다시 1년연장 해서 살고 있습니다.

보증금 인상은 처음 1년연장 시점에 했고 다음 1년연장때는 보증금 인상이 없어서 보증금 인상한지는 1년이

넘었지만 마지막 계약기간이 1년이 되지않아서

16일에 다음 세입자를 받는 경우, 계약기간 1년미만으로 5%인상이 안된다고 합니다.

그래서 22일쯤 본인은 다음 세입자를 받고 싶은데 이번에 반전세로 돌릴 예정이니 16일에 일부 보증금을 주고 나머지는 22일쯤 돌려줘도 되겠냐고 합니다. 그리고 새로운 집에 22일쯤 전입신고가 가능하냐고 물었습니다.

저는 새로운 집에 16일 전세대출을 받아서 들어갈 계획입니다.

1. 계약기간으로는 1년미만이나 동일한 임차인으로부터 1년 초과기간동안 보증금 인상하지 않았다면 임대인이 신규 계약 시, 5% 인상이 가능하진 않나요?

2. 돈을 나눠받는 경우, 집주인이 큰 짐등을 두고 가라고 하는데 이것보다 제가 16일 이후 돈을 돌려받는 더 안전한 방법이 있을까요?

3. 지금 집주인이 신규 계약시 5% 상향하기 위해선 지금집의 새로운 계약날짜만 20일 이후면 될거같은데, 제가 옮기는 집의 전입신고도 20일 이후 해야하나요? 제가 이사한 16일부터 전입신고 안하고 있는 며칠 사이 혹여나 근저당 설정 등 이사한 집 등기에 변동사항이 있을까하여 걱정이 됩니다.

4. 만약, 옮기는 집의 옮기는 집도 집주인이 임대사업자라 보증보험 가입을 해야하는데 보증보험 가입은 전입신고가 된상태에서 해야하나요?

그엏다면 옮기는 집의 집주인도 임대사업자라 보증보험이 필요하니.. 사정을 말하고 20일이후 제가 보증보험에 들 수 있는 전입신고 가능한 상태가 될때까지 근저당 등 설정하지 않는다는 특약을 넣고자 합니다.

답변 미리 감사드립니다

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 임대사업자의 경우 인상 후 1년이 경과되었다면 5%인상은 가능합니다. 다만 만기전 퇴거(중도해지등)의 경우는 새로운 임차인에게는 인상할수 없기에 질문과 같은 요구를 하는것으로 보입니다.

2. 전입신고를 유지하고 있다면 대항력은 지속되므로 보증금 전액 반환전까지 전입신고만 유지하시면 됩니다.

3. 가능성 있는 문제이므로 잘 협의하시어 정하시면 될듯 보입니다.

4. 보통 임대사업자가 보증보험 가입의무가 있기에 임차인이 별도 보증보험에 가입을 하지는 않아도 됩니다, 일단 신규주택 임대인과도 협의를 하여 가능여부등을 확인하신다음 진행하시는 맞을 듯 보입니다,

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

1. 불가능합니다.

2. 가장 안전한 방법은 보증금 전액 반환받기 전 까지 전입신고를 유지하는게 현명합니다.

다만 16일 전세집을 구하셨고, 해당 집에 전세대출을 받으신다면 전입은 필수요소라서

짐을 두고 가신 후 점유권을 유지하시는게 현명합니다.

3. 2번과 동일합니다.

4. 가능합니다.

가장 좋은건 기존 합의대로 16일 보증금을 전액 반환받고

깔끔하게 옮기시는겁니다.