안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
근저당이 설정된 집에서 전세 계약을 체결할 때, 근저당 말소 조건을 고려해야 합니다.
근저당 말소 없이 그냥 전세계약을 체결하는 경우:
이미 근저당권이 설정되어 있는 상황에서 그냥 전세계약을 체결합니다.
이 경우 최선순위 권리자의 선택에 따라 집이 경매될 가능성이 높습니다.
주택이 경매되더라도 시세가 비싸거나 선순위 권리 금액이 적을 때는 근저당 말소 없이 전세계약이 체결될 수 있습니다.
근저당 말소 조건으로 전세계약을 체결하는 경우:
근저당권으로 담보되는 피담보채무액과 보증금액의 규모가 비슷한 경우 가능한 방법입니다.
잔금일에 전액 상환하고 말소등기를 접수하는 조건으로 전세계약을 체결합니다.
근저당 말소 없이 전세계약을 체결하면서 전세보증보험을 가입하는 경우:
전세보증보험은 해당 주택이나 임대차계약의 조건을 심사하여 보증 여부가 결정됩니다.
전세보증보험은 보증료나 수수료를 부담해야 하며, 보증해주는 범위는 주택가격에서 선순위 채권 등을 공제한 금액을 한도로 합니다.
근저당 말소 없이 전세 계약하는 경우:
이미 근저당권이 설정되어 있는 상황에서 그냥 전세계약을 체결하는 경우입니다.
주택 시세의 70%에서 선순위 근저당권의 채권최고액 및 선순위 권리 금액을 공제한 후 남는 금액이 전세금을 초과하는지 계산해야 합니다.
이 방법은 주택 시세가 높아서 선순위 권리 금액을 공제하고도 남는 금액이 전세보증금보다 많을 때 적용됩니다.
주의사항:
근저당 말소 조건을 명시한 특약을 작성해야 합니다.
잔금일에 임대인과 임차인, 공인중개사가 함께 가서 근저당 금액을 상환하고 말소비용까지 지불해야 합니다.
잔금이 남아있으면 공인중개사사무소에 가서 나머지 잔금을 지불해야 합니다.
이러한 방법 중 하나를 선택하여 안전하게 전세 계약을 체결하시기 바랍니다.