근저당 선말소 조건인데 전세 계약해도 되나요?
10세대 건물인데 10세대 묶어서 공동담보 30억 잡혀있고, 세대별로 근저당 3억씩 잡혀있으며 전세 보증금은 2.3억입니다.
공인중개사에서 원하는 입주 날짜 물어봐서 대답해드렸더니, 그 때 쯤이면 집주인이 근저당 선말소 할 수 있을거라고 하더군요.
보통 근저당 말소 조건으로 계약하는거면, 보증금 잔금 치를 때 그 돈으로 말소시키는걸로 알고 있는데
계약 전에 말소시켜주신다고 하니 믿어도 되는건가 싶고...
보증금보다 근저당이 높아서 불안하기도 해서 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
계약을 진행하면서 단순히 중개사 말만 믿고 계약을 진행하기에는 불안한게 사실입니다, 그에 따라 해당 부분을 계약서상 특약으로 명시하는게 안전을 위해 좋을 듯 보입니다. 즉 입주전까지 공동담보 근저당을 말소한다라는 내용으로 기재를 하고 이를 위반시 계약해지 및 계약금반환등의 내용을 적어두시면 될듯 보입니다 .
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
보통 근저당 말소 조건으로 계약하는거면, 보증금 잔금 치를 때 그 돈으로 말소시키는걸로 알고 있는데
계약 전에 말소시켜주신다고 하니 믿어도 되는건가 싶고...
보증금보다 근저당이 높아서 불안하기도 해서 질문드립니다.
==> 통상 임대차계약시 기존에 근저당이 있는 경우 근저당 말소조건으로 진행도 가능합니다. 이러한 경우 잔금지급시에 임대인과 은행에 방문해서 채무액을 변제하면서 근저당 말소상태를 확인하시는 것이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.
신축다세대 건물은 건물 완공전에 집단담보대출을 받아 서 각세대별로 근저당권을 설정 합니다.
계약전에 말소가능 하다고 하면 계약서 작성시 등기사항증명서 확인하고 계약서 작성하시면 됩니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
근저당이 설정된 집에서 전세 계약을 체결할 때, 근저당 말소 조건을 고려해야 합니다.
근저당 말소 없이 그냥 전세계약을 체결하는 경우:
이미 근저당권이 설정되어 있는 상황에서 그냥 전세계약을 체결합니다.
이 경우 최선순위 권리자의 선택에 따라 집이 경매될 가능성이 높습니다.
주택이 경매되더라도 시세가 비싸거나 선순위 권리 금액이 적을 때는 근저당 말소 없이 전세계약이 체결될 수 있습니다.
근저당 말소 조건으로 전세계약을 체결하는 경우:
근저당권으로 담보되는 피담보채무액과 보증금액의 규모가 비슷한 경우 가능한 방법입니다.
잔금일에 전액 상환하고 말소등기를 접수하는 조건으로 전세계약을 체결합니다.
근저당 말소 없이 전세계약을 체결하면서 전세보증보험을 가입하는 경우:
전세보증보험은 해당 주택이나 임대차계약의 조건을 심사하여 보증 여부가 결정됩니다.
전세보증보험은 보증료나 수수료를 부담해야 하며, 보증해주는 범위는 주택가격에서 선순위 채권 등을 공제한 금액을 한도로 합니다.
근저당 말소 없이 전세 계약하는 경우:
이미 근저당권이 설정되어 있는 상황에서 그냥 전세계약을 체결하는 경우입니다.
주택 시세의 70%에서 선순위 근저당권의 채권최고액 및 선순위 권리 금액을 공제한 후 남는 금액이 전세금을 초과하는지 계산해야 합니다.
이 방법은 주택 시세가 높아서 선순위 권리 금액을 공제하고도 남는 금액이 전세보증금보다 많을 때 적용됩니다.
주의사항:
근저당 말소 조건을 명시한 특약을 작성해야 합니다.
잔금일에 임대인과 임차인, 공인중개사가 함께 가서 근저당 금액을 상환하고 말소비용까지 지불해야 합니다.
잔금이 남아있으면 공인중개사사무소에 가서 나머지 잔금을 지불해야 합니다.
이러한 방법 중 하나를 선택하여 안전하게 전세 계약을 체결하시기 바랍니다.