임차권등기 설정한 집 매매하려하는데

Question

이집이 3억 7천에 나왔는데 임차권등기가 설정되어있는집입니다. 그런데 3억5천이나 설정되어있고요 작년 10월부터 등기설정을한 상태입니다. 그런데 매매계약시 동시 진행으로 해야될텐데 법무사통해서 원칙적으로 세입자한테 3억5천돈을 주고 임차인 등기 해지를 하고 나머지 잔금을 매도인한테 주어야되는데 부동산계약시 10퍼나 5퍼센트 내고 계약을 해야되는데 이미 계약금.임차인 등기 설정돈을 주면 3억7천돈을 넘게 됩니다.잔금돈이 커야되는상환인데..빚에 비중이 너무커서.. 이런계약 안전한게 맞는지요? 또한 10개월동안 지연이자도 세입자한테. 집주인이 주어야되는데 돈없다한다면매수인이랑 엮이면 거래사고가 나는게 아닌가 생각이듭니다.

사전에 정리가 잘 어떻게되어야 되는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

이런 거래는 동시이행 조건으로 매우 철저하게 설계되어야 합니다

① 거래 방식: 동시이행 + 제3자 대리 지급 구조

매수인이 계약금 일부(예: 3~5%)만 우선 지급

잔금일에 법무사 사무실에서 동시에 진행합니다

매수인이 세입자에게 3.5억 직접 지급 (or 법무사를 통해 지급 대행)

세입자: 임차권등기 말소 확인서/동의서, 확정일자 확인서 제공

매도인: 소유권 이전에 필요한 서류 일체 제출

잔금 중 잔여액(2000만 원) 매도인에게 지급

등기 접수와 동시 이행

이 경우, 법무사를 통해 각 당사자 의무 이행이 확인되어야 돈이 넘어가는 구조여야 안전합니다

② 계약서 특약에 반드시 포함해야 할 내용

반드시 계약서에 아래 사항을 특약으로 명시해야 합니다

,본 계약은 임차권등기 말소를 전제로 하며, 말소되지 않을 시 매수인은 계약을 해지할 수 있음

,잔금일에 매수인은 임차인에게 보증금 3.5억을 직접 지급하고, 세입자는 즉시 임차권등기 말소서류 일체를 제공함

,매도인은 이행 지연 또는 임차인과의 갈등으로 인한 손해에 대해 책임을 진다

,지연이자 발생 시 해당 금액은 매도인이 부담한다

이 내용이 없으면, 문제가 생겨도 매수인 보호가 어려워집니다

사전에 임대인,임차인과 보증금에 외에 얼마를 더 지불해야 되는지 확인을 해서 진행을 해보시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 거래금액이 3억7천일 경우 매수자는 그 금액을 매도자에게 주고 소유권이전을 받으시면 되고 그 금액에서 임차권등기명령금액 3.5억 해제가능하겠지만 한번 알아볼필요가 있긴 합니다. 공인중개사에게 이러한 사항을 미리 알아보시고 임차권등기명령말소만 되면 크게 문제가 없어 보이긴 합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

임차권등기가 설정된 부동산을 매매할 경우 매매계약 시 임차권 등기 해지를 위한 절차와 보증금 반환이 중요합니다. 일반적으로 매매 시 임차인에게 설정된 임차권 등기 해지를 위해 보증금을 먼저 임차인에게 지급하고 그 후 잔금을 매도인에게 지급하는 방식으로 진행합니다. 이 과정에서 법무사와 협의하여 등기 해지와 소유권 이전 등을 동시에 처리하는 것이 안전하다 생각합니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

계약금은 두 당사자간 정할수 있기 때문에 꼭 10%, 5%가 아니여도 됩니다. 질문과 같이 등기된 임차인에게 직접적으로 잔금을 입금하시려고 한다면 그 차익만큼을 고려해서 계약금을 설정하시면 될것으로 보이고 상대방이 이를 거부하고 기존대로 10%을 하고 나머지는 본인이 상환하겠다는 등의 의사를 보인다면 질문자님 불안요소가 높으신 만큼 계약을 진행하지 않으시면 됩니다, 결국에는 매매금액을 받아 기존 임차권 등기는 처리가 가능한 상황인데 상대방이 안정적으로 협조를 하는지를 보시고 판단하시면 될듯 보입니다. 그리고 현 계약에 중개사와 법무사가 모두 대리가 된 상황에서는 해당 전문가들의 의견에 따라 두 계약당사자가 그대로 진행하시면 조금은 불안감이 낮아지시지 않을까 생각됩니다.

Answer 5

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

임차 권 등기 설정된 주택 매매, 안전한가요?==>

임차 권 등기는 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 못해 임차인이 자신의 채권을 확보하고자 등기 한 것으로, 일반적으로는 계약을 피하는 것이 안전합니다 하지만 매수 인의 잔금으로는 임차 권 등기를 해지하며 매매를 진행할 수는 있습니다. 가장 중요한 원칙은 매매 계약과 동시에 임차 권 등기를 말소 하는 것입니다.

매매 대금 처리 절차에 대한 오해 해소==>

3억 7 천만 원 짜리 주택에 3억 5 천만 원의 임차 권 등기가 설정된 상황에서, '계약금과 임차인 등기 설정 돈을 합하면 매매 가격을 넘 는다'고 생각하시는 부분은 오해일 수 있습니다.

3억 5 천만 원은 매매 대금 3억 7 천만 원에 포함되는 금액으로 보셔야 합니다. 즉 매수 인이 3억 7 천만 원 중 3억 5 천만 원을 먼저 임차인에게 지급하여 임차 권 등기를 말소하는 방식으로 진행됩니다. 따라서 매도 인이 손에 쥐는 금액이 적거나 없을 수도 있어 거래가 복잡해 질 수 있습니다.

지연 이자 및 거래 사고 위험 관리 핵심 ==>

• 임차 권 등기 말소 방식 합의 : 계약서에 잔금일 동시에 임차 권 등기를 말소하고, 잔금 중 임차 보증금 해당 액은 임차인에게 직접 송금한다는 내용을 명확히 명시해야 합니다. 아니면 계약 후 잔금 시 법무 사 대 동 후 임차 권 등기 서류를 받고 보증금을 입금해 주는 방법도 있습니다.

• 계약 파기 시 위약금 :

  매도 인이 등기 말소를 이행하지 못해 계약이 파기 될 경우, 위약금 조항을 계약서에 구체적으로 명시하여 매수 인을 보호해야 합니다.

• 전문가와 충분히 상담 :

  임차 권 등기가 설정된 주택 매매는 잠재적인 위험이 크므로, 계약 전 반드시 법률 전문가나 공인중개사와 협의하여 위험을 방지할 수 있는 특약을 꼼꼼히 설정하는 것이 매우 중요합니다.

결론적으로, 임차 권 등기가 설정된 주택 매매는 잠재적 위험이 크기 때문에 매우 신중한 접근과 전문가의 철저한 도움이 필수적입니다.