전세 계약 중 집주인 변경 시 임차인은 어떤 조치를 해야 하나요
안녕하세요 지인이 전세 계약 중에 갑자기 집주인이 바뀌었다고 하는데 기존 계약이 그대로 유지되는지 아니면 다시 계약을 해야 하는지 궁금해합니다
전입신고나 확정일자도 다시 해야 하는지도 함께 알려주시면 감사하겠습니다
안녕하세요. 이성훈 변호사입니다.
주택 임대차의 경우 임차인이 해당 주택을 점유하면서 거주하고,
주민등록(전입신고)이 되어 있으면 대항력이 인정되어
주택의 소유자가 변경되더라도 새로운 소유자에게
기존의 임대차계약관계가 승계됩니다.
그래서 기존 임대차계약 관계를 그대로 유지할 생각이라면
소유자가 변경되더라도 별도의 조치가 필요하지는 않습니다.
기존에 확정일자를 받아두어서 우선변제권도 인정될텐데
소유자가 변경되었다고 해서 확정일자를 다시 받을 필요도 없습니다.
기존의 임대차계약 관계를 그대로 유지할 생각이라면
임차인 입장에서는 그냥 가만히 있으시면 되고
오히려 계약서를 새로 작성하거나 하는것이 상황에 따라서는
불리하게 될수 있으니 조심하시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
대항력이 확보된 상황에서는 집주인이 변경되더라도 새로운 집주인이 기존 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 즉 계약관계가 새로운 집주인과 사이에 그대로 이어지게 되는 것입니다.
전입신고나 확정일자도 그대로 유효하기 때문에 다시 받으실 필요는 없습니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
임대차 계약을 진행한 후에 임대인이 소유권 이전 등으로 변경되는 경우에도 임대차 계약이 승계되는 것이기 때문에 임차인이 별도로 다시 계약서를 작성해야 한다거나 전입 신고나 확정일자를 다시 해야 하는 것은 아닙니다.
주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 )
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>
[전문개정 2008. 3. 21.]
변경된 소유권자가 불리한 내용으로 계약서를 다시 작성할 것을 요구하는 경우가 있지만 임대차 계약이 승계될 것을 주장하여서 그 내용을 다툴 수 있습니다.
반대로 매매계약 등으로 임대차 계약이 승계될 수 있는 상황에서 매수인을 믿지 못하는 임차인이 그 승계를 거부하는 경우에는 그 즉시 계약을 해제하고 기존 임대인으로부터 보증금을 반환받는 것 역시 고려해볼 수 있습니다. 이상입니다.
"그러나 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다(대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결 참조)."