공매로 낙찰받고 계약금을 낸 분이 집을 이사해달라고 내용증명을 보냈습니다. 답변서는 어떻게 써야 할까요?

Question

예전부터 살고 있어서 불법점유도 아니고 상대방이 소유권을 이전한 것도 아닌데 내용증명을 보내왔습니다.

그래도 묵인하면 안될 거 같아서 내용증명을 보내야 하는데 뭐라고 해야 할지 머리가 복잡해지네요.

있는 상황을 그대로 써야 할지, 상황이 안 좋아지다보니 경황이 없네요. 이사를 당장 안하면 명도소송할 거 같은데

조언 좀 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

공매나 경매를 통해 낙찰받은 경우 기존 임차인 혹은 점유자에 대해서 권리할 거주가 있는지를 먼저 판단하고 경공매에 참여하게 됩니다. 질문에서 소유권변경과는 관계가 없으며 만약 해당 건물의 말소기준권리보다 후순위 임차권이거나 기존소유자라면 퇴거를 하시는 게 맞습니다. 이유는 점유할 권리가 없기 떄문입니다. 그리고 낙찰이후에 경락대금을 넣으면 등기부명의 변경과 관계없이 주택을소유하게 되고, 아마도 개인적판단으로 경락대금납부와 동시에 명도소송이 아닌 명도신청을 하게 될것이고 곧이어 퇴거명령 및 강제집행도 이어질수 있습니다. 사실상 질문자님에게 거주할 권리가없다면 불법거주와 다르다르지 않은 상황과 같고 내용증명으로 대응할 부분이 아닌, 낙찰자와 연락하여 거주를 위한 여유기간등을 먼저 협의를 통해 양해를 구하셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

공매 낙찰자의 경우 향후 잔금을 납부하게 될 경우 소유권자가 될 가능성이 큽니다.

또한 현재 불법점유 및 부당이익에 해당이 될 수 있으므로 법적으로 불리하다 볼 수 있습니다.

다만 낙찰자도 명도소송까지 가게 되면 비용적인 측면이나 여러면에서 힘들 수 있으니 협상을 원할 수도 있습니다.

대항력이 없을 경우 우선은 이사비 등을 명목으로 협상을 하시고 퇴거하시는 것이 서로간에 좋을 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

낙찰자가 아직 소유권도 못 옮긴 상태에서 내용증명으로 이사해 달라고 요구해 온 경우 차분하게 법적 근거 없다는 취지로 내용증명을 보내시는 것을 추천드립니다.

낙찰자는 소유권 이전 후 진짜 권리 행사가 가능하고 협의 의사는 있지만 현재 소유권 취득한 상태도 아니니 법적 근거 없으니 소유권 이전 완료 후 다시 연락하라고 하시면 되겠습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 공인중개사입니다.

답변서는 소유권 이전과 인도 명령을 받은 사실이 없으니 현 점유는 적법하고 협의 전에는 퇴거가 어렵다고 쓰면 됩니다. 동시에 집주인 변경과 잔금일, 등기 완료일, 명도 협의 가능 날짜를 적고 연락 창구를 하나로 고정해 통화보다는 문자나 내용증명으로 남기시기 바랍니다.

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

공매 낙찰자가 아직 잔금을 치르지 않았다면 법적 소유권이 없으므로 소유권 취득 전의 퇴거 요구는 부당하는점을 명확히 밝히는 답변서를 보내야 합니다. 낙찰자는 잔금을 완납해야 소유권이 생기므로 현재는 퇴거를 강요할 권리가 없음을 명확하게 하셔야 합니다. 또한 본인은 예전부터 거주한 적법한 점유자임을 강조하세요. 답변은 귀하가 잔금을 완납하여 소유권을 취득한 이후에 이사 시기 및 절차에 대한 정당하게 협의하겠다는 취지로 작성하시면 됩니다. 이렇게 대응하면 상대방의 무리한 압박을 방지하고 향후 소송에서도 협의 의사가 있었음을 증명할 수 있습니다. 공매 낙찰자가 계약금만 낸 상태에서 퇴거까지 걸리는 시간은 최소 4개월~8개월 이상으로 예상이 됩니다. 즉 낙찰자는 매각 결정후 통상 30~60일이내에 잔금을 완납해야만 소유권자가 되니 그전에는 법적으로 나가라고 할 수 없으며 경매와 달리 공매는 인도명령 제도가 없어서 낙찰자가 점유자를 내보내려면 반드시 명도소송을 제기해 승소 판결을 받아야합니다. 소송 소요시간은 최소 4개월~1년까지도 걸리니 낙찰자도 소송비용과 시간이 부담스러울테니 답변서를 통해 이사 준비 기간과 이사비 협의가 된다면 원만하게 나갈 용의가 있다고 전하는 것이 유리합니다. 감사합니다.