중도퇴실시에 임대인과 임차인간의 분쟁에 관해 궁금합니다.

Question

저희는 2년 반전세 3000에36 계약을 하고 살고있는 임차인이고

계약은 26년 10월까지이나 중도퇴실시 새로운 임차인을 구하고 나가게 되었습니다

저희는 26.1.31일 이사를 나가고 전출신고를 할 예정이고 새로 들어올 임차인은 2월7일에 들어온다고 합니다

전달 10일에 다음달 10일까지의 돈을 임대료로 지불하는데

이번 1월10일~2월10일까지의 비용은 저희가 2월7일부터 10일까지의 4일치 돈은 빼고 임대인에게 주면 되는지

임대인은 그런게 어딧냐고 2월7일에 새 임차인이 들어와도 전액 월세를 다 내라고 합니다.

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임대인이 문자가 와서 계약이 완료된 상태로 이사가는게 아니라 이사나간 1.31~2.7일 사이의 문제는 저희 책임이며

보일러 동파가 그 기간에 생기면 난처한 상황이 생긴다라고 하는데 저희가 배상해야 하는건지

그리고 이사나갈때 장판/벽지/몰딩 파손하지마라 이미 2차례나 이전 세입자들이 어처구니없이 큰 비용을 쓴적이 있다고 하네요 뭔가 트집을 잡아서 돈을 뜯어내려는거 같은 느낌이 드는데 소모품으로서 일반적인 부분은 임대인이

하는것이라고 알고 있습니다. 누가봐도 찢어지거나 훼손된게 아니면 임대인이 내는게 맞는지도 궁금합니다.

저희는 1월 31일에 이사 후 임대인이 확인하고 즉시 보증금을 받고 난 후에 전출신고를 하는게 맞지 않나요??

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잔금을 1월31일에 나가는데 2월7일 새로운 새입자가 들어오면 준다고 하는데

그럼 그동안 전출신고를 하면 안되는지, 하게되면 보증금을 못받는지

원래 이렇게 진행되는게 맞는건가요??

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

중도해지의 경우 임대인 요구하는 조건이 충족되는 시점이 해지합의가되는 시점으로 볼수 있습니다. 논란의 기준은 있겠으나 통상적으로 새로운임차인이 입주하여 임대인의 임대차에 따른 사용수익 손실이 발생하지 않는 2월7일이 기준이라 판단이 되기에 해당기간전까지 월세, 관리비, 그리고 해당목적물에 대한 관리의무까지 부담을 하신다 판단이 됩니다.

우선 임대인 질문처럼 말한 것은 어느정도 질문자님의 말처럼 트집을 잡을 위한 부분의 의심이 될수 있으나, 동파등은 사실상 관리상의 과실로 보아 임차인이 부담할수 있기에 공실기간동안 동파가 되지 않도록 하시는게 필요합니다, 그리고 전입신고상태는 계약과 관계없이 반드시 보증금 반환전까지는 무조건 그대로 두셔야 합니다, 즉 보증금 반환을 다 받으신뒤에 별도 전출신고없이 새로운 주택에 전입신고를 하시면 되고, 보증금 반환이 다 되지 않으면 새로운 주택에 대해서도 전입신고를 하시면 안됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,중도퇴실 시 새 임차인이 실제로 입주하는 날까지만 임차인의 차임 지급 의무가 있습니다

이중으로 월세를 받을 수는 없습니다

임대인이 무조건 한 달치 다 내라는 주장은 법적으로 타당하지 않습니다

,공실 기간 책임은 계약은 2월 6일까지 사실상 유지되고,열쇠도 반환하지 않았고

임대인이 인도(집을 넘겨받은 상태)하지 않았다면

그 기간의 관리 책임은 임차인에게 일부 남아 있을 수 있습니다

보일러 동파,임차인의 고의·과실이 입증되는 경우에만 배상 책임이 있습니다

정상적으로 보일러 동파 방지 조치를 하고 나갔다면 무조건 배상 대상 아닙니다

,일반적인 사용으로 인한 노후·변색·마모는 임대인 부담입니더

,보증금 전액 반환 전에는 전출신고 하면 안됩니다

전출하면 대항력이 상실되며 보증금 회수 위험이 있습니다

새 임차인 들어오는 2월 7일에 준다는 건 임대인의 사정일 뿐, 임차인이 따라야 할 의무는 아닙니다

Answer 3

내가 나가는 날짜와는 관계없이 중도퇴실시 계약의 종료일은 다음세입자의 잔금일이 나의 계약 종료일입니다.

임대인이 다음세입자 들어오는 날 내 보증금을 돌려주는것은 맞습니다.

월세의 경우는 산 날 수를 일할 계산해서 내시면 됩니다.

Answer 4

잔금을 1월31일에 나가는데 2월7일 새로운 새입자가 들어오면 준다고 하는데

그럼 그동안 전출신고를 하면 안되는지, 하게되면 보증금을 못받는지

원래 이렇게 진행되는게 맞는건가요??

==> 현재 상황에서 보증금을 되돌려 받을 때 까지 기존 대항력을 유지시켜야 합니다. 이렇게 하기 위해서는 질문자님께서 전입신고된 상태를 유지하시거나 아니면 가족 중 일부를 전입신고를 시켜 놓으신 후 그 다음날 퇴거를 해야 합니다

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 월세의 경우 임차인의 중도 해지일 경우 새로운 임차인이 들어오는날 보증금 받고 전출신고하고 또한 그날까지 월세를 월할 계산해서 정산을 하시면 된다고 보여 집니다.

그리고 보증금 받고 전출을 하시는 것이 맞고 또한 집의 경우 원상복구 의무가 있긴 한데 자연 노후화로 인한 것은 임차인의 책임이 없지만 도배나 장판등 시공한지 얼마 되지 않고 노호화가 아닌 임차인의 사용상 과실이 있을 경우 임차인이 배상을 하는 것이 원칙입니다. 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 공인중개사입니다.

새 임차인 입주일이 2월 7일이면 보통 2월 7일부터는 새 임차인이 월세 부담하고, 기존 임차인은 2월 6일까지 일할 계산 부담합니다.
1월 10일에 1월 10일~2월 10일을 선납했다면 2월 7~10일분은 임대인에게 정산 요구하고, 안 해주면 증빙 문자로 남기고 분쟁조정 카드 꺼내시면 됩니다.

Answer 7

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.

중도퇴실 과정에서 발생하는 비용 정산과 보증금 반환 시점 문제로 스트레스가 크시겠습니다.

핵심적인 쟁점에 대해 내용을 정리해 드리겠습니다.

1. 월세 정산: 새로운 임차인 입주일이 기준입니다

임대차 계약 중도 해지 시, 새로운 임차인이 입주하는 날부터는 기존 임차인의 월세 지급 의무가 사라집니다. 2월 7일에 새 임차인이 들어온다면, 귀하의 월세 부담은 2월 6일까지만 하는 것이 법리적으로 맞습니다. 동일한 목적물에 대해 임대인이 두 명의 임차인으로부터 중복해서 월세를 받는 것은 '부당이득'에 해당하기 때문입니다. 따라서 2월 7일부터 10일까지의 4일 치 월세는 공제하고 지급하는 것이 정당합니다.

2. 공백기 관리 책임과 원상복구 범위

• 공백기 책임: 1월 31일 퇴거 후 새 임차인이 들어오기 전까지(2월 1일~6일)의 관리 책임은 원칙적으로 임대인에게 있습니다. 귀하가 정상적으로 짐을 빼고 열쇠(비밀번호)를 반납하여 점유를 인도했다면, 그 이후 발생하는 동파 등의 사고는 임대인의 관리 영역입니다.

• 원상복구: 장판이나 벽지의 '통상적인 손모(시간의 흐름에 따른 마모, 변색)'는 임차인의 수리 의무가 아닙니다(대법원 2005가합100279). 고의나 중과실로 찢거나 훼손한 것이 아니라면 임대인이 도배비 등을 요구하는 것은 부당합니다. 퇴거 시 반드시 구석구석 사진과 영상을 찍어 증거를 확보하십시오.

3. 보증금 반환과 전출신고 시점 (가장 중요)

• 보증금 수령 전 전출 금지: 보증금을 다 받기 전에는 절대로 전출신고(주소 이전)를 하거나 짐을 완전히 다 빼서는 안 됩니다. 전출하는 순간 귀하의 법적 권리인 '대항력'과 '우선변제권'이 즉시 소멸하기 때문입니다.

• 현실적 대안: 임대인이 2월 7일에 보증금을 주겠다고 한다면, 귀하도 2월 7일까지는 전출을 하지 말고 짐의 일부를 남겨두거나 비밀번호를 알려주지 않는 방식으로 '점유'를 유지해야 합니다. 1월 31일에 짐을 먼저 빼야 한다면, 법원에 '임차권등기명령'을 신청하여 등기부에 기재된 것을 확인한 후 전출해야 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

조심스럽게 조언드리자면, 임대인에게 "새 임차인이 들어오는 2월 7일 자로 보증금 반환과 월세 정산을 동시에 진행하겠다"고 명확히 문자로 남기십시오. 보증금을 받지 않은 상태에서 1월 31일에 전출을 하는 것은 매우 위험한 행동입니다.

작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 퇴거 당일 관리비 정산 영수증과 집 상태 사진을 꼼꼼히 챙겨두시는 것이 분쟁을 예방하는 가장 확실한 다음 단계입니다.

Answer 8

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

월세는 2월 7일 새로운 임차인이 들어오는 날짜까지 지급이 맞습니다 그리고 전출하시는 당시 집 상태를 임대인과 확인을 같이 하셔서 도배나 장판은 입주 전과 후를 비교해 보시고 확실하게 하고 나가시는 것이 좋을 것 같습니다 일반 세월의 마모는 임대인 책임이지만 임차 기간에 누가 바로 훼손이 되었다면 임차인이 부담을 하셔야 할 수 있으니 참고만 하시구요 그리고 원칙적으로는 새로운 임차인이 구해졌고 전출을 며칠 먼저 나가지만 그간의 임차료를 지불하는 만큼 보증금은 즉시 반환이 원칙이며 분쟁조정으로 번지더라도 임차인이 이길 수 있는 상황이니 보증금을 받고 나가시는 것을 추천 드리며 전출 이후 새로운 임차인이 들어오는 시기까지의 보일러 동파사고도 임대인 책임입니다

Answer 9

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 원칙적으로 임대차 계약 기간 끝까지 효력이 있으므로 임차인이 중도 해지 요청을 하면 법적으로는 남은 기간 월세 전부를 청구할 수 있는 구조입니다. 임대인이 새 세입자 구하면 나가도 된다고 사실상 합의 해지에 동의했고 실제로 새 임차인이 2월 7일에 입주하기로 되어 있으면 통상 실무 판례에서는 새 세입자가 들어오기 전까지만 월세 부담, 그 이후 기간은 일할 계산으로 돌려주는 것이 타당합ㄴ비다.

동파 책임은 건물, 설비 자체의 노후 관리 소홀이면 임대인 책임이고 임차인이 한파 경보에도 난방 완전 차단, 배관 내물 빼기 등 기본 조치를 전혀 안하면 과실이 크면 일부 임차인 부담을 인정할 수 있겠습니다.

감사합니다.