이런경우 전입신고와 확정일자 나중에 해도 괜찮은지 궁금합니다.

Question

동생네가 현재 아파트 월세 보증금5천/70에 계약해서 들어가려고 하는데요. 현재 임차인이 전세로 살고있고 이달말 나간다 해서 집주인이 전세보증금 반환대출과 동생 보증금 5천을 합해서 현재 임차인에게 전세금을 돌려준다고 하는데 집주인이 동생네가 이사를 하고 전입신고와 확정일자를 받으면 전세보증금 반환대출이 안나온다고 해서 대출이 2~3일 걸린다고 전입신고를 그후에 해달라는데요. 이렇게 해도 괜찮은건지요?

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전세반환대출을 할때는 전입신고를 늦게 해달라고 은행에서 요구를 하는것으로 알고 있습니다

은행은 왜그렇게 늦게까지 전입을 못하게 하는지 이해가 안가긴 합니다

잔금날 전세 반환대출이 나와야 되는거 아닌가싶기도 하네요

혹시 모르니 해당은행가서 살짝물어보셔도 됩니다

전세반환대출을 하면 전입신고를 이틀후에 하는게 맞나 물어보시라 하세요

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문의 얘기는 결국 선순위 임차권이 아닌, 후순위 임차권으로 임대차를 진행하겠다는 의미 입니다. 쉽게 1순위 근저당, 2순위 동생분 임차권으로 거주를 하게 되는 구조이고, 이럴 경우 만약 1순위 근저당이 임의경매를 신청하는 경우 낙찰시 보증금 전액배당이 안되어도 임차권은 소멸되는 리스크가 있습니다. 보증금 자체는 소액임차인 최우선 변제에 해당하기 때문에 배당을 받지 못할 염려는 적지만, 그레도 해당 사실은 알고 계셔야 할듯보입니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

Answer 3

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

전입신고와 확정일자를 나중에 받는 것은 문제가 될 수 있습니다. 계약서 작성 후 전입신고와 확정일자신고 둘 중 어느 것을 먼저 해도 법적으로 무효가 되지 않습니다. 그러나 확정일자를 먼저 받았다고 해도 그 효력은 전입 신고일부터입니다.

따라서, 전입신고를 먼저 하고 확정일자를 나중에 받는 것은 문제가 될 수 있습니다. 전입신고와 확정일자신고 사이에 제3자가 저당권을 설정할 경우, 우선변제권은 저당권보다 늦어집니다.

가장 좋은 방법은 입주와 전입신고, 확정일자신고를 동시에 처리하는 것입니다. 이렇게 하면 세입자의 권리를 보호하고, 임대인이나 다른 제3자로 인한 문제를 예방할 수 있습니다.

따라서, 동생이 이사를 하고 전입신고와 확정일자를 받기 전에 집주인이 전세보증금 반환대출을 받는 것은 위험할 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

집주인이 대출을 이용하고 대출은행이 등기부 상 선순위(1순위)를 유지하기 위해 임차인(본인)은 대출은행보다 앞서 전입신고를 하게 되면 집주인이 대출을 이용하지 못 하게 됩니다.

대출+본인 보증금으로 기존 임차인의 전세보증금을 반환하는 거라면 계약이 종료되고 임대인이 보증금을 반환 할 상황이 되는지 알 수 없습니다.

신중히 고민해보시고 계약을 체결하시기 바랍니다.

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

법에 문제가 있자보니 현실적으로 그렇게 하는경우도 있습니다만 대항력문제로 얼마든지 악용은 가능합니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

전입신고와 확정일자는 대항력을 갖추기 위한 중요한 절차입니다. 사정이 그러하니 어쩔 수 없지만 앞으로는 계약 시 이러한 부분에 대해서 사전조율을 해야합니다.