월세 계약관련해서 질문드려요!!
제가 서울에 자취방 월세 계약을 하게 되었는데 보증금을 올리고 월세를 낮춰서 계약을 하게 되었습니다.
서울에 최우선 변제금액이 5천만원이라고 들어서 딱 5천에 보증금을 맞췄습니다.
그런데 그 집의 등기부를 보다 알게 되었는데 근저당이 잡혀있더라구요. 근저당 설정일이 2018년 1월인데 최우선 변제금액이 근저당 설정날 기준이라고 공부하다 알게 되었습니다. 2018년 1월 기준이면 3400만원이더라고요…
이미 가계약금은 지불을 한 상태이고… 그래서 특약사항으로 넣어서 제 보증금을 지키고 싶은데 어떤 특약사항을 넣어야 안전하게 보증금을 다 돌려받을 수 있을까요….??
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
특약을 무엇으로 하더라도 달리 보증금을 우선 변제받는 방법은 없다해야 할 것입니다.
그러한 유효한 특약이 합의될 수 있다면 어떤 계약이든지 전세사기나 전세보증금 사고가 일체 안일어 나겠지요.
선순위 채권이 주택시세의 70%이하이라면 비교적 안전한 전세물건이라 할 수가 있겠습니다
제가 볼때는 일단 소액 임차인의 범위에 해당하고 최우선 변제금액이 3400만원이 보장되어 있으니, 계약후 전입하여 확정일자를 받아 놓는다면 나머지 보증금에 대해서도 특별히 문제 없을 것으로 사료됩니다.
굳이 특약을 넣는다면 계약 입주시까지 다른 근저당을 설정하지 않는다는 조항이 유효하겠습니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
특약사항으로 본인의 보증금을 지키는데에는 법적으로 사실상 특별히 지킬만한 내용으로 쓸 것은 현실적으로 어려워 보이기는 합니다.
사실 부동산이라는것은 본인이 피해를 입을것인지 아닌지 잘 판단하고 계약해야 하는것으로 뒤늦게 알았다 하여 법적으로 어떤 구제를 받기는 어려워보입니다.
쉽게 말해서 최우선 변제라든지 우선변제 확정일자 및 전입신고등으로 본인의 보증금에 대해서 어느정도 지키는 것은 가능하나 100% 보장받을 수 있는 법적효력이 가능한 특약은 불가능해 보입니다.
만일 가능하다면 전세사기나 보증금 떼어먹고 사라지는 그런일들은 전혀 발생치 않겠지만 현실적으로는 어렵죠.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
계약서 작성전이라면 작성시 전 잔금 지급시 대출을 상환하고 근저당을 말소한다는 특약을 걸어두는 것이 좋지만 임대인이 이에 합의를 할지는 알수 없습니다, 다만 계약서 작성시 이에 대한 부분을 강하게 요구하시고 중개한 중개사를 통해 이에 대한 부분이 기재되지 않으면 최우선 변제가능한 금액으로 보증금을 맞추고 월세를 인상하는 것도 고려해 보실수 있을 듯 보입니다.