갱신된 임대차계약에 대하여 질문 드립니다.

Question

2018년 12월 30일자로 아파트 2년 전세계약을 하였고 2020년 12월 전세계약이 만료되어 묵시적 갱신이 이루어졌습니다.

그런데 현재 임대인이 아파트를 매각할 생각이라고 합니다.

아파트가 지금 시점에 매각 되면 새로온 집주인은 전세세입자인 저를 내보내고 실입주가 가능한가요?

아니면 집주인이 변경되어도 묵시적 갱신이 이미 이루어졌기 때문에 저는 계약이 만료되는 2022년 12월까지 거주가 가능한가요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

집주인이 변경되면 임대인 지위를 승계하지 때문에 임대차계약 만료시까지 거주가 가능합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성훈 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

묵시적 갱신 상태이고 대항력있는 임차인이라면 임대인이 아파트를

매각하더라도 갱신된 기간까지는 거주할수 있습니다.

임대인의 실입주는 임차인의 갱신요구에 대한 거절의 사유가 될뿐

계약기간 도중에 임대차계약을 해지할수 있는 사유는 될수 없습니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

이미 구 임대인과 임대차 계약의 갱신이 있었던 점에서 신규 임대인 역시 이를 포괄 승계하는 것이므로 이미 행사되어 효력을 가지는 임대차 갱신 청구권의 행사 효과를 거부하기는 어려운 사안으로 보이며 구임대인은 신규 임대인에게 이를 미리 확인하기 때문에 특별히 임차인의 지위에서 질문자에게 불이익이 발생하는 것은 아니라고 볼 수 있겠습니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 박성근 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

먼저 주택임대차보호법의 묵시적 갱신 규정은 다음과 같습니다.

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

본 상황에서 이미 묵시적 갱신이 성립한 이상 계약 기간은 2022년 12월까지가 됩니다. 임대인의 갱신 거절은 위 1항의 기간 즉, 임대차기간이 종료하기 전의 2개월 전까지만 가능하므로 임대인이 변경되더라도 실입주를 이유로 임대차계약 갱신을 거절할 수 없습니다.

Answer 5

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 우종현 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

순차적으로 생각하시면 됩니다. 우선 현재 임대인과의 임대차계약은 묵시적 갱신으로 인해 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(주택임대차보호법 제6조제1항 및 부칙<법률 제17363호, 2020. 6. 9.> 제2조).

따라서 다른 사람이 아파트를 매수하기 전에 질문자님의 임대차계약은 이미 갱신되어, 말씀하신 것과 같이 2022년 12월까지 이전과 동일한 조건으로 임대차계약이 체결된 것이 됩니다.

이후 현재 임대인이 새로운 사람에게 아파트를 매도하는 경우, 아파를 매수하여 새로운 임대인이 되는 사람은 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 승계해야 합니다. 또한 임차주택의 대항력을 갖춘 임차인은 임차주택이 양도되는 경우에도 임차주택을 계속하여 사용·수익할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조제1항 및 제4항).

임차주택의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전되게 되고 그 결과 임대인의 지위는 면책적으로 소멸되고, 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전됩니다(대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결 및 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결). 양도인인 임대인과 양수인 사이에 임차인에 대한 의무를 승계하지 않는다는 특약이 포함된 계약을 체결했다 하더라도 이는 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다(주택임대차보호법 제10조).

질문자님께서 말씀하신 바와 같이, 본 건 임대차계약은 묵시적 갱신되어 2022년 12월까지 동일한 조건으로 임대차계약이 유지되게 되고, 임대인이 제3자에게 아파트를 매도하러라도 아파트 매수인은 묵시적 갱신된 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 너무 걱정하지 않으셔도 될 거 같습니다.

Answer 6

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

대항력이 있다면 내보낼 수가 없습니다. 묵시적 갱신이 되었고 대항력이 있다면 2022년 12월까지 계약기간이라고 보셔야 할 것입니다. 질문하신 내용에 기초하여 드린 답변으로 구체적인 상황에 따라 결론은 달라질 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 이상, 답변 드립니다.

Answer 7

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 홍민변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 임차인이 전입신고를 하여 대항력을 취득한 경우 새로운 임대인에게도 갱신된 임대차를 주장할 수 있습니다.

2. 새로운 집주인이 퇴거를 요구할 수는 없을 것으로 보입니다.

감사합니다.