임대차 계약갱신요구권에 관한 질문입니다.
저는 임대인이며, 2018년부터 아파트를 전세계약을 해서 2년마다 갱신하여 재계약서를 작성하여 올해 2026년 7월이 만기입니다. 만기가 되면 아파트를 매도할 예정인데 이 경우 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할수 있는지 문의 드립니다.
만약 행사한다면 무조건 받아들여야하는지요. 참고로 저는 은퇴자로서 집을 매도하여야 노후생활비를 마련합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
임차인이 그동안 계약갱신요구권을 사용한 적이 없다면 이번에도 행사할 수 있으며 단순히 매매나 노후자금 마련은 법적 거절 사유가 되지 않으므로 임차인과 이사비 합의를 하시거나 갱신권 행사 전에 실거주 매수자에게 등기를 넘기셔야 합니다. 만기 직전에 말하면 임차인도 당장 갈 곳이 없어 갱신요구권을 쓸 확률이 높으니 미리 알려줘야 임차인도 이사 갈 집을 알아볼 여유가 생기므로 최대한 빨리 정중하게 임차인에게 말씀해 보세요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
동일주택에 대해서는 1회에 한해 갱신청구권을 사용할수 있습니다 .지금까지 연장되는 동안 임차인이 갱신청구권을 사용하지 않았다면 당연히 남아있기에 사용을 할수 있고 반대로 사용하였다면 이번 재계약시에는 사용을 할수 없습니다. 그리고 전자처럼 사용한다면 사실상 실거주가 아닌 이상 거부를 할수 없기에 계약연장을 해주셔야 합니다. 물론 임차인과 협의를 하거나 임차인 스스로 만기퇴거를 이야기한다면 이후 매매에는 문제가 없을수 있습니다.
갱신청구권의 사용은 쉽게 계약서상 특약에 사용을 통한 연장이였다는 문구가 쟤계약당시에 쓰여지 있는지, 만약 없다면 임차인이 사용하였다는 문자등이 있는지에 따라 구분하시면 될듯 보이고, 이라한 부분이 아무것도 없고 임차인 갱신청구권을 이번에 사용한다면 계약연장이 될수 밖에 없습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
임차인은 원칙적으로 1회(2년) 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 다만 임대인이 실거주 목적이 아니라 매도만을 이유로 거절하기는 어렵습니다. 은퇴 후 생활비 마련 목적이라도 법적으로 갱신 거절 사유로 인정 받기 쉽지 않은 편입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
계약갱신요구권 알고계셨죠?
그런데 왜 지금까지 사용해서 계약서 작성 안하셨죠?
당연히 그동안은 팔의도가 없으셨겠죠
그러니 세입자가 보증금 잘 올려주고 했으니 그냥 연장계약하셨겠죠
참고로
은퇴자로서 집을 매도하여야 하는 문제는 임대인 사정입니다.
임차인이 고려할 이유가 없죠
다시말해
냉정하게 들리시겠지만
지금까지 연장계약서 특약에 계약갱신요구권을 사용한다 라는 말이 없다면
무조건 갱신권을 사용할수 있습니다.
그래도 한가지 방법은 있습니다.
갱신권을 사용하여야한다가 사용할수 있다 입니다.
말장난 같겠지만
임차인과 협의가 가능하다는 말입니다.
말이 협의지 만기에 이런저런 사정으로 나가주시면 이사비라도 보상하겠다라고 읍소를 해야하죠
매도한다고 임차인을 내보낼수 없어요
그랬다간 나중에 민사로 크게 맞아요
요즘 갭투자로 집사는 사람 많이 없으니
세입자와 원만히 합의(읍소)하세요~
2018년부터 갱신을 해오는동안 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면 이번 갱신때 사용 가능합니다.
사용을 했는지 안했는지는 연장 계약서나 주고받은 문자등에 직접적으로 계약갱신 청구권을 사용한다고 명시를 해야 사용한것으로 봅니다.
만약 임차인이 그동안 갱신청구권을 사용하지 않았고 이번에 쓴다면 실거주 사유를 제외하고는 거절할 수 없습니다.
안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.
임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할수 있습니다. 지금까지 갱신하시면서 임차인이 계약갱신요구권을 사용하지 않고 합의갱신하셨거나 묵시의갱신이 되었다면 임차인에게는 1회 사용권이 남아 있게 됩니다. 임차인의 계약갱신요구 시 임대인은 직계존비속의 실거주를 이유로 이를 거절할수 있는데요. 이 거절권은 질문자님도 할수 있고 매도후 새로운 소유자도 거절할 권리가 있습니다. 임대인의 계약갱신요구 거절은 계약만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 할수 있으므로 새로운 매수인이 해야 한다면 계약만료 2개월 전까지 소유권을 취득하고 갱신거절을 해야 할 것이니 시간 계획을 잘 맞춰보시기 바랍니다.
저는 임대인이며, 2018년부터 아파트를 전세계약을 해서 2년마다 갱신하여 재계약서를 작성하여 올해 2026년 7월이 만기입니다. 만기가 되면 아파트를 매도할 예정인데 이 경우 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할수 있는지 문의 드립니다.
만약 행사한다면 무조건 받아들여야하는지요. 참고로 저는 은퇴자로서 집을 매도하여야 노후생활비를 마련합니다.
==> 임차인은 계약갱신 청구권 행사 가능한 상황입니다. 임차인이 청구권을 행사하는 경우 질문자님께서 자녀 또는 질문자님을 전입신고를 한 후 매도하는 방향으로 검토가 필요합니다. 이러한 경우 법적으로 문제가 되지 않습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
2026년 7월 만기를 앞두고 노후 자금 마련을 위해 매도를 계획 중이시군요. 임대차법상 계약갱신요구권은 임차인에게 강력한 권리이지만, 임대인에게도 대응할 수 있는 법적 기준이 있습니다.
질문하신 상황을 바탕으로 쟁점을 정리해 드리겠습니다.
1. 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 있나요?
네, 행사할 수 있습니다.
임차인은 임대차 기간 중 딱 1회에 한해 갱신요구권을 사용할 수 있습니다.
2018년부터 2년마다 재계약서를 작성하셨더라도, 그 과정에서 임차인이 법적으로 명시된 '계약갱신요구권'을 사용한다는 의사표시를 명확히 한 적이 없다면 이번 7월 만기 시점에 이 권리를 청구할 수 있습니다.
(과거 재계약 시 "갱신요구권을 행사하여 계약함"이라는 문구를 넣지 않았다면, 임차인은 여전히 1회의 카드를 보유한 셈입니다.)
2. 매도를 이유로 갱신요구를 거절할 수 있나요?
안타깝게도 '매도' 그 자체는 거절 사유가 되지 않습니다.
현행법상 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 '임대인 본인 또는 직계존비속의 실거주'가 대표적입니다.
집을 팔기 위해 임차인에게 나가달라고 하는 것은 정당한 거절 사유에 해당하지 않습니다. 따라서 임차인이 갱신요구권을 쓰겠다고 하면 법적으로는 받아들여야 합니다.
3. 노후 생활비 마련을 위한 현실적인 해결책
질문자님처럼 매도가 절실한 상황에서 활용할 수 있는 전략 3가지를 제안해 드립니다.
전략 A: '실거주' 목적의 매수자에게 매도하기
집을 비운 상태로 팔기 어렵다면, 직접 실거주할 새 주인을 찾는 것입니다.
단, 주의할 점은 임차인이 갱신요구권을 행사하기 전에 매매 계약을 체결하고 소유권 이전 등기까지 마쳐야 새 주인이 실거주를 이유로 임차인을 내보낼 수 있습니다. (등기가 늦으면 임차인의 갱신권이 우선합니다.)
전략 B: 임차인과 '합의'를 통한 퇴거 유도
임대차보호법 제6조의3 제1항 제3호에 따라, "임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하기로 합의한 경우" 갱신 거절이 가능합니다.
임차인에게 이사비나 복비(중개수수료) 등 일정 금액의 보상금을 제안하여 원만하게 합의하고 퇴거 확인서를 받는 방법입니다. 은퇴 자금 마련을 위해 매도가 시급하시다면 이 방법이 가장 빠르고 확실할 수 있습니다.
전략 C: '임차인 승계' 조건으로 매도 (갭투자자 타겟)
실거주자가 아닌, 투자 목적으로 집을 살 사람에게 파는 방식입니다. 이 경우 임차인은 2년 더 거주할 수 있고, 질문자님은 매매 대금을 받아 노후 자금을 확보하실 수 있습니다. 다만, 실거주 가능 매물보다 매매가가 약간 낮게 형성될 수 있는 단점이 있습니다.
💡 임대인(질문자님)을 위한 체크리스트
과거 계약서 확인: 지난 2020년, 2022년, 2024년 재계약 시 임차인이 갱신요구권을 썼다는 기록이 있는지 확인해 보세요. 이미 썼다면 이번엔 거절 가능합니다.
의사표시 시점: 임차인은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. (2026년 1월 ~ 5월 사이)
내용증명 활용: 매도 계획이 확정되셨다면, 미리 임차인에게 "만기 시 재계약 의사가 없으며 매도할 예정"임을 알리고 임차인의 의중을 먼저 파악하시는 것이 좋습니다.
요약하자면, 단순히 '팔기 위해서'는 거절 사유가 안 되지만, 임차인과의 적절한 보상 합의나 실거주 매수자 찾기를 통해 해결하실 수 있습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다~
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
아파트를 매도할 예정이라는 사정만으로는 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 없습니다
다만 임차인이 이미 계약갱신요구권을 한 번 행사한 적이 있다면, 이번에는 더 이상 행사할 수 없고, 그 경우에는 갱신을 거절하고 매도하실 수 있습니다
임차인이 아직 갱신요구권을 쓰지 않았다면,
합의해지(이사비 지급 등),매수자에게 임대차 승계 매도하거나 이 두 가지를 함께 검토하시는 경우가 많습니다
노후자금 사정이 있는 경우, 실무적으로 가장 많이 선택되는 방법이기도 합니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
임차인은 2026년 7월 만기 시점에도 계약갱신 요구권을 행사할 수 있습니다. 다만, 구체적인 대응 방법은 상황에 따라 조금씩 달라질 수 있습니다.
1. 임차인의 계약갱신 요구권 행사 가능 여부
* 권리 행사: 임차인은 전세 기간 동안 단 한 번 계약갱신 요구권을 사용할 수 있습니다. 2018년 이후 지금까지 임차인이 이 권리를 공식적으로 사용하지 않고, 단순히 서로 합의해 갱신만 해왔다면, 이번 7월 만기 기준으로도 행사할 수 있습니다. 행사 기간은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.
* 매도와의 관계: 단순히 "집을 팔 예정이다"라는 이유만으로는 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.
2. 임차인의 요구를 무조건 받아들여야 하나요?
원칙적으로 임차인의 권리를 인정해야 하지만, 아래 상황에는 예외가 있을 수 있습니다.
* 직접 거주 예정일 때: 임대인 본인이나 부모·자녀 등 직계가족이 실제로 거주할 계획이라면 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 그러나 질문자님은 집을 팔 계획이시기 때문에, 이 방법은 현실적으로 적용이 어렵습니다.
* 매수인이 실거주하려는 경우: 만약 집을 사려는 사람이 실거주를 목적으로 하고, 임차인의 갱신권 행사 전에 소유권 이전 등기가 완료됐다면, 매수인이 직접 거주한다는 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다. 단, 실제 거래 일정이 촉박할 수 있어 주의가 필요합니다.
* 합의 및 보상: 임차인과 원만하게 협의해 이사비 등 일정 금액을 보상하고 계약을 마무리하는 방법도 있습니다. (주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제3호에 근거)
3. 노후 자금 마련을 위한 전략적 접근
반드시 집을 팔아야 하는 상황이라면, 다음과 같은 순서로 움직여보시길 추천드립니다.
1. 임차인의 의사 확인: 우선 임차인에게 이번에 계약갱신 요구권을 쓸 생각이 있는지 정중하게 물어보세요. 만약 과거에 이미 한 번 행사했다면, 7월에 계약이 정상적으로 종료됩니다.
2. 실거주 매수인 찾기: 집을 내놓을 때 실거주 매수인에게 우선권을 두고, 잔금 지급과 등기 이전이 임차인 갱신권 행사 전에 이뤄질 수 있도록 해보세요. 다만, 현실적으로 일정이 빠듯할 수 있습니다.
3. 합의를 통한 계약 종료: 임차인에게 본인의 은퇴와 노후 자금 마련이 절실하다는 점을 충분히 설명하고, 이사비 지원 등 조건을 제안해 원만하게 퇴거 합의를 보는 것이 가장 확실한 방법입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
현재까지 재계약만 하시고 계약갱신청구권 행사한 적이 없다면 계약갱신청구권을 행사 할 수 있는 상태입니다.
임대인은 임차인이 계약갱신청구권을 행사 했을 때 거절할 수 없습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
첫 임대차계약 이후 계속적으로 재계약을 갱신이 되었다면 우선 계약갱신청구권1회는 임차인의 권리가 되게 됩니다.
임차인이 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 임대인 및 임대인 직계가족이 실거주를 하는 이유로 거부를 할 수 있습니다. 아닌 경우 임차인의 2년을 인정을 해줘야 합니다. 그러한 임차인의 권리를 인정해서 이사비등으로 협상을 할 여지는 있습니다. 감사합니다.