임대인이 변경될 예정인데, 임차인이 추가로 확인해야 할 사항이 있을까요?

Question

안녕하세요. 현재 거주 중인 집의 전세 계약 만료까지 약 1년 정도 남아 있는 상태인데, 임대인분께서 집을 매도해야 할 것 같다고 연락을 주셨습니다.

현재 해당 집에는 대출이 있는 상태이며, 저는 전세보증보험 가입과 확정일자는 모두 받아둔 상황입니다.

추후 집주인이 변경되더라도 기존 임대차 조건은 그대로 승계된다고 들었는데, 이 경우 임차인 입장에서 추가로 확인하거나 유의해야 할 사항이 있을까요?

참고로 계약 당시에는 임대인 명의의 별도 융자는 없었습니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

임대차계약중에 임대인이 변경이 되어도 임차인의 우선변제권 및 대항력은 새로운 임대인이 승계를 해서 임차인은 크게 걱정을 할 필요는 없습니다. 다만 새로운 임대인이 실거주를 한다고 하면 퇴거를 해야 되는 문제가 발생이 되게 됩니다.

즉 임대차종료 2개월전까지 새로운 임대인으로 바뀌게 되고 임차인이 계약갱신청구권을 행사를 하게 되어도 새로운 임대인이 실거주를 한다고 하면 어쩔수 없이 퇴거를 해야 되는 문제는 발생을 하게 됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 현재 거주 중인 집의 전세 계약 만료까지 약 1년 정도 남아 있는 상태인데, 임대인분께서 집을 매도해야 할 것 같다고 연락을 주셨습니다.

현재 해당 집에는 대출이 있는 상태이며, 저는 전세보증보험 가입과 확정일자는 모두 받아둔 상황입니다.

추후 집주인이 변경되더라도 기존 임대차 조건은 그대로 승계된다고 들었는데, 이 경우 임차인 입장에서 추가로 확인하거나 유의해야 할 사항이 있을까요?

==> 임대인이 변경되는 경우 새로운 임대인과 계약서를 작성한 후 임대차신고를 한 후 보증보험 회사에 제출해야 합니다. 그렇지 않으면 보증금 보호를 받을 수가 없습니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

전세자금대출 및 보증보험 임대인 변경 신고 하셔야 합니다.

임대인이 바뀌면 은행과 보증기관은 그 사실을 자동으로 알지 못합니다.

소유권 이전 등기가 완료되면 임차인이 직접 변경 신청 해야 합니다.

이 부분을 잘 확인하시길 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

소유권 이전 등기가 완료되면 즉시 가입된 보증기관 허그등에 임대인 변경에 따른 조건변경 신청을 해야 만기 시 불이익을 받지 않습니다. 잔금일 직후에 등기부등본을 열람해서 새 집주인의 명의로 정상 변경되었는지와 그사이 질문자님보다 앞서는 가압류나 가등기 등의 권리 침해 요인이 생기지 않았는지 확인하시고 전세대출을 이용중인 경우 만기 연장 시 은행에서 새로운 임대인의 날인이 포함된 계약서나 동의를 요구할 수 있으므로 대출 담당자에게 필요한 절차를 미리 확인해야 합니다. 보증보험이 있더라도 새로운 임대인의 고액 세금 체납으로 집이 압류되면 보증금 반환 절차가 복잡해질 수 있으므로 변경 후 세금 완납증명서 제출을 정중하게 요청해서 확인하시는 것이 좋습니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

전세보증보험 가입, 확정일자, 전입신고까지 모두 되어 있는 상태라고 한다면 기본적인 보호 장치는 모두 갖춰져 있다고 보여 집니다. 임대인이 변경이 된다고 한다면 일단 소유권 이전 이후 등기부등본을 다시 한 번 확인해 보는 것이 필요합니다. 새로운 집 주인 명의로 소유권이 이전되면서 새로운 근정당이나 새로운 대출이 설정되는 경우가 있을 수도 있습니다. 향 후 보증금 반환과 관련된 부분이니 확인이 필요한 부분 입니다. 그리고 기존 임대차 조건에 대한 승계 사실 확인도 명확히 해두시는게 좋습니다. 새로운 집주인분의 연락처, 계좌번호, 보증금 반환 책임 여부 등을 문자나 특약 형태로 남겨 두시는게 혹시모를 분쟁 발생 시에 대비하여 예방에 도움이 될 수 있습니다. 또한 전세보증보험과 관련하여 임대인 변경에 대한 소유자 변경 사실 통지 여부 건도 체크를 해두시는게 좋습니다.