전세계약 갱신 협의 중 임대인의 집 매매

Question

안녕하세요. 2년 첫 전세계약 후 계약만료 3개월을 앞두고 있으며, 계약을 동일 조건으로 갱신하기로 임대인과 유선 협의 과정에서 임대인이 매매를 위해 집을 내놓은 상황인 것을 알게 됐습니다. (문자에 서로 기존 조건으로 갱신 협의한다는 기록은 남아있음)

1. 매매 체결로 새 임대인이 나타나 실거주하겠다고 하면 제가 계약 갱신을 못하고 나가야할 가능성도 있나요?

2. 제 계약 유지 및 안전을 위해 제가 해야할 조치는 무엇이 있을까요? 아직 전세 계약 기간이 남았지만 매매가 이뤄지기 전 빠르게 연장 갱신을 하는게 도움이 될까요? (+새 임대인 나오면 제가 알아봐야할 것들이 있나요?)

3. 보증보험 갱신을 위해 기존 계약서에 자필로 “동일 조건으로 2년 계약 연장한다”고 쓰고 양측의 도장날인한 후 확정일자를 새로 받으려 합니다. 이렇게만 진행해도 문제 없을까요?(참고로 전세자금 대출은 없음)

고견 부탁드립니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

이미 계약 만료가 삼 개월 남은 상황이라면 일 개월 내에 새로운 매수인이 소유권이전등기를 마치고 계약 갱신 거절의 의사표시를 해야 하는데 현실적으로 어려울 가능성이 높고 현재 단계에서 합의, 묵시적 갱신이든 계약갱신청구권 행사이든 간에 실거주 목적으로 거주하겠다고 하는 경우 항변 사유가 될 수 없기 때문에 별다른 조치를 하실 수 있는 건 아닙니다

기존 계약 내용을 변경한 부분에 대해서 확정일자를 부여받는 것과 별개로 임대차 변경신고 역시 하셔야 합니다

Answer 2

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
   현재 문자로 갱신 의사와 조건이 합의된 이상, 임대인은 이미 계약갱신을 거절하기 어렵습니다. 이후 주택이 매매되어 소유권이 이전되더라도, 새 임대인은 기존 임차계약(또는 갱신합의)의 효력을 그대로 승계하게 되므로, 실거주를 이유로 한 갱신 거절은 원칙적으로 불가능합니다. 단, 아직 서면 갱신이 완료되지 않았다면 매매계약 체결 전 서면으로 갱신 사실을 확정해두는 것이 가장 중요합니다.

2. 법리 검토
   주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신 요구권을 보장하며, 임대인이 갱신 거절 사유로 주장할 수 있는 ‘실거주’는 원칙적으로 임대인 본인 또는 직계가족이 직접 거주하는 경우에 한정됩니다. 또한 매매로 인한 소유권 이전은 임대인의 지위를 자동 승계시키므로, 기존 임대차계약 및 갱신합의는 새로운 소유자에게도 그대로 효력이 미칩니다. 따라서 귀하가 갱신 합의를 문자 등으로 입증할 수 있다면, 이후 매수인이 나타나더라도 계약 만료 전 퇴거를 요구할 권한은 없습니다.

3. 대응 전략
   ① 매매 전 반드시 서면(혹은 기존 계약서 여백)에 “동일 조건으로 2년간 갱신한다”는 문구와 양측의 서명·날인을 받아 두십시오.
   ② 이 문서로 새 확정일자를 부여받으면 법적 효력은 완전한 갱신계약으로 인정됩니다.
   ③ 새 소유자가 등장하면, 등기부등본을 확인하여 소유권 이전일을 기준으로 ‘임대차 승계 사실’을 내용증명으로 통지해 두는 것이 좋습니다.

4. 추가 조치 및 유의사항
   보증보험 갱신 시, 기존 계약서에 위 문구를 기재하고 확정일자를 새로 받는 절차로 충분합니다. 다만 보증보험사에서 갱신계약서 별도 양식을 요구할 수 있으니 사전 문의 후 진행하세요.
   결론적으로, 지금 시점에서 신속히 서면 갱신을 마무리하면 임차권은 안전하게 보호됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

이미 임대인과 사이에 협의가 된 부분이므로 갱신이 된 상황입니다. 다만 증거를 확실히 하고 관련 절차 진행을 위해 3번 방법 진행은 필요하십니다.

질문내용만을 기초로한 잠정적 판단이므로 변호사와 구체적인 상담 후 최종적인 판단을 하실 것을 추천드립니다.