월세 계약서 작성전에 계약서를 작성해도되는지 문의드려봅니다
현재 가계약은 해둔 상태이며
제가 좀 무지하여 근저당이 있었으나 근저당등 뜻을 몰라서 가계약을 진행하였으나
이후 이것저것 검색해본뒤 등기부나 이런것을 확인하니 현 집주인이
23년 9월 구매 -> 23년 10월 근저당 설정(매매가기준 80%) ->
11월 18일 가계약만 문자로 완료한 상태입니다.(부동산측과문자진행)
소액 임차인라서 그냥 들어가도 되는지... 아니면 그냥 가계약금 포기(가계약서에 명시되어있음)후
다른집을 알아봐야 할지 고민입니다.
현 집주인에게 이사간다고 통보(11월 17일)12월 중 이사예정이라고 말함
너무 급하게 이야기한다고 월세 2달치를 제외한다고 하는데
이것도 맞는건지 문의드려 봅니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
월세 계약서 작성 전에 근저당이 설정된 집에 대한 계약을 진행하는 것은 주의가 필요합니다. 근저당이란 특정 부동산에 대한 채무를 담보하기 위해 설정하는 권리로, 근저당이 설정된 집에 월세로 들어갈 경우, 해당 집이 경매되면 월세 세입자는 말소기준권리 보다 후순위가 되어 임대차 계약기간이 남아 있더라도 거주를 계속할 수 없는 손해를 입을 수 있습니다.
근저당이 설정된 집에 월세로 계약할 경우, 보증금 회수 가능성을 높이기 위한 방법이 있습니다. 그 중 하나는 최우선변제권을 확보하는 것입니다. 소액임차인(보증금이 일정 금액 이하인 임차인)은 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이는 임차인이 선순위 근저당권자보다 먼저 변제를 받을 수 있다는 것을 의미합니다.
그러나 이러한 권리를 행사하기 위해서는 몇 가지 주의사항이 있습니다
1 해당 지역의 소액보증금과 최우선변제금을 확인해야 합니다.
2 월세보증금을 최우선변제금 이하로 정해야 합니다.
3 부동산등기부등본에서 임차권등기가 없는지 확인해야 합니다.
4 다른 임차인이 존재하는지 확인해야 합니다.
따라서, 근저당이 설정된 집에 월세로 계약을 체결하기 전에는 반드시 부동산 전문가나 변호사 등의 조언을 구하시는 것이 좋습니다.
집주인이 월세 2달치를 제외한다는 것은 집주인이 월세 2달치를 할인해주겠다는 의미로 보입니다. 그러나 이것이 정확히 어떤 의미인지, 그리고 이것이 법적으로 허용되는지에 대해서는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
마지막으로, 가계약금 포기와 관련해서는 계약서에 따라 다르므로 계약서를 잘 확인하시고 필요하다면 법률 전문가에게 상담하시는 것이 좋습니다. 이러한 결정을 내리기 전에 모든 가능성을 고려하시는 것이 중요합니다.
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해당지역 최우선변제금액을 확인하시고 최우선변제금 보다 보증금이 낮은경우는 대항력을 갖추시고 유지하시면 보증금이 보호되기 때문에 괜찮습니다.
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