부동산 매매 명도 질문드립니다.(매수자 기망)

Question

매매를 진행하였습니다.

매매할 집에 월세 세입자는

12월 2일날 전출을 갑니다.

12/3일날 잔금 날로 잡고

대출 약정 신청을 하였는데

세대증명서를 때고보니

결혼하여 가정을꾸린 세입자의 딸이

세대주로 등록되어있습니다.

은행은 이를 무단전입이라고 말하였고

12월 2일날 전출되어

아무도 없는 세대증명서를 달라고 하였습니다.

부동산에 말하니

12월 2일날 전출나가니 문제없다는 입장이고

제가 이상하다고 합니다.

매수인인 저를 감싸지않고

부동산과 세입자는 사이로

위장전입을 감싸주고 있습니다.

부동산에게 매도인에게 위장전입건으로

12월 2일날 전출가지않으면

잔금 못치룬다는 사실을 전해달라해도

전달하지않습니다.(메세지 기록존재)

특약사항에 존재하는

세입자는 매도인 책임으로 명도한다를 들먹이며

계속 명도는 매도인 책임이라는 말만하면서

자신의 직무는 이행하지않으면서

책임을 회피합니다.

만약 12월 2일날 이사를 가면서

세입자와 세대주로 위장전입을한 딸이

전출을 하지않을 경우

저는 이 사실을 부동산에 내용증명을 보내면 될까요

제가 준비할수있는 어떠한 방법이 있을까요

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
   매도인이 명도 의무를 부담함에도 세입자 또는 그 가족이 전출하지 않은 상태에서 잔금일을 맞는다면, 매수인은 계약상 잔금지급을 거절할 정당한 사유가 있습니다. 위장전입으로 인해 대출 실행이 지연되거나 불가한 상황이 발생하면, 이는 매도인의 명도의무 불이행으로 볼 여지가 충분합니다. 따라서 매수인은 잔금지급을 보류하고 내용증명으로 명도 미이행 사실을 통지하는 것이 적절합니다.

2. 법리 검토
   부동산 매매계약에서 매도인은 목적 부동산을 인도 가능 상태로 유지할 의무를 지며, 세입자 또는 제3자의 점유나 전입으로 인해 인도가 불가능한 경우 채무불이행이 성립합니다. 계약서상 ‘세입자는 매도인 책임으로 명도한다’는 특약은 매도인이 전입된 세대원까지 포함하여 완전한 명도 상태를 보장해야 함을 의미합니다. 또한 위장전입은 주민등록법 위반 행위로서 형사적 문제로도 이어질 수 있습니다.

3. 수사 또는 재판 대응 전략
   잔금일 이전까지 전출이 이뤄지지 않으면 매도인과 중개업자에게 내용증명을 발송해 계약상 하자 및 대출불가 사유를 명시하고, 기한 내 조치가 없을 경우 계약을 해제하거나 손해배상청구를 검토해야 합니다. 부동산 중개업자는 거래의 중개인으로서 사실관계 전달의무를 부담하므로, 고의 또는 중대한 과실로 이를 무시했다면 손해배상 책임이 병존할 수 있습니다.

4. 추가 조치 또는 유의사항
   잔금 이전에는 절대 등기이전이나 대출 실행을 진행하지 말고, 세대전출 확인서류를 직접 확보해야 합니다. 위장전입이 해소되지 않으면 명도확인서를 요구하거나, 잔금일을 연기하는 협의서를 작성하는 것이 안전합니다. 중개업소에 대한 책임을 추후 입증하기 위해 통화녹취, 문자기록, 세대증명서 사본을 모두 증거로 보관하십시오.
   

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

일단 매도인이 고지하지 않은 부분에 대해서 중개인을 통해서라도 위와 같은 내용을 전달하는 건 당연히 요청할 수 있는 것이고, 공인중개사가 그 내용에 대해서 본인 선에서 전달하지 않고 있다가 실제로 전출하지 않아서 문제가 발생하게 된 경우에는 그러한 손해에 대해서 공인중개사에게도 책임을 묻는 게 가능할 것으로 보입니다 이상입니다.