월세 임대차 계약 중도퇴실 시 임대인 구두계약 번복으로 인한 피해

Question

월세 임대차계약: 2024/6-2026/6월

• 2025년 6월 중 임대인과 중도퇴실 상호 협의 후 다음 세입자 구하고 나가기로함.

• 세입자가 구해지지 않아, 가을에 임차인 구해서 나가기로 협의 함
• 임대인이 전화와서 보증금을 좀 올려야하니 이사날짜 맞춰서 보증금 먼저 빼주겠다함 (문자로 감사인사+관련내용 남김)
• 이사갈 집 계약금 보내고 이사날짜 확정해서 임대인에게 공유
• 집보러오는 사람들이 없자, 이사날짜 맞춰서 보증금 줄수없다고 말 바꿈. (이때부터 문제시작)
• 임차인 구하는 것 최대한 협조 하겠다함. 근데 임대인측에서 임대료를 계속 바꾸고 번복함(관련내용 있음). 또한 바뀐 임대료에 대해 공유해주지않고, 임대료를 과하게 인상함 (보증금 5000->9000).
• 전세도 받으시냐 하니 받는다해서,

  다음날 본인이 전세 계약 할 임차인 구해옴. 아침에 집주인이랑 전화로 계약의사 확인 후, 당일 오후에 가계약 완료. 그다음날 계약서쓰기로 합의되었음.

• 그날 저녁 집주인 아들이 전화와서 전세아니고 월세로 기존대로 내놓을거라고 계약엎음.
• 다음 임차인 구하기 위해서 정말 최선을 다했고, 부동산들이랑 연락기록도 굉장히 많음. 중도퇴실 합의를 했음에도 불구하고, 임대료 번복 및 공유X/과한 임대료인상/가계약후 계약조건 다시 번복 및 파기 등에 대해서 제가 할수있는게 아무것도 없을까요?
• 이사날짜 맞추어 보증금 돌려준다해서 다음 집 계약했는데, 못주겠다하니,, 계약금 날릴수가없어 일단 잔금치루고 양쪽으로 월세 내고 있는 상황입니다.
• 애초에 준다고만 안했어도, 기존 계획대로 임차인을 구해서 나가는 거였는데, 집주인이 번복을 밥먹듯이하니 이중월세 혼자 700만원 가량 손해보게 생겼습니다. 질문은 아래와 같습니다.
• 임대료 조정 권고할 방법이 있을지?
• 임대인의 번복으로 인한 피해액을 클레임 할수있을지?

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

임대인이 먼저 미리 퇴거하면 보증금을 반환해주겠다고 한 경우라면 그 이후에 반환을 거부하는 것에 대해서 다툴 수 있는 것이고 다만 그 내용에 대해서 번복하기 이전의 내용이나 그 이후 입장에 대하여 입증할 수 있는 증거자료를 수집하는 것이 먼저라고 보여지고, 임대차 분쟁조정 신청이나 임대차 보증금 반환 청구 등 고려하셔야 하는 사안으로 보입니다 이상입니다.

Answer 2

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
   임대인과의 구두합의가 있었고, 그 내용을 문자나 통화기록으로 입증할 수 있다면 임대인의 반복적 번복으로 인한 손해에 대해 민법상 채무불이행 또는 신의성실의 원칙 위반에 따른 손해배상청구가 가능합니다. 임차인이 합의에 따라 새로운 계약을 체결하고 비용을 지출했다면, 임대인은 신뢰이익을 침해한 책임을 부담할 수 있습니다. 또한 부당한 임대료 인상은 주택임대차보호법상 계약갱신 거절 또는 임대료 증액 한도 규정에 저촉될 가능성이 있습니다.

2. 법리 검토
   민법은 계약이 구두로 성립하더라도 의사합치가 있으면 유효하다고 규정합니다. 임대인이 이사일 및 보증금 반환을 약속하고 이를 철회하여 임차인에게 손해를 발생시켰다면, 이는 약속 불이행으로 인한 채무불이행 책임이 성립할 수 있습니다. 또한 과도한 보증금 인상은 실질적으로 퇴거를 강요하는 행위로 평가될 수 있으며, 합리적 기준을 초과한 임대료 조정은 법률상 무효로 판단될 여지가 있습니다.

3. 수사 또는 재판 대응 전략
   우선 문자, 통화녹취, 부동산 중개사와의 대화기록 등 증거를 확보해 내용증명을 통해 임대인에게 손해배상 의사와 피해액 산정 근거를 통보해야 합니다. 협의가 결렬될 경우 민사소송을 통해 ‘이중지출된 임대료’나 ‘계약금 손실분’을 손해로 청구할 수 있습니다. 또한 임대인의 불합리한 임대료 조정 요구가 지속된다면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

4. 추가 조치 또는 유의사항
   내용증명에는 임대인의 구두합의 내용, 번복 시점, 그로 인한 금전적 피해를 구체적으로 기재해야 합니다. 추후 법적 대응을 고려한다면, 부동산 중개업자에게도 협의 경과를 서면으로 남겨두는 것이 좋습니다. 추가적인 손해가 계속 발생하고 있다면, 임시방편으로 손해경감 노력을 증명하여 법원 판단 시 신뢰이익 배상 범위를 넓힐 수 있습니다.
   

Answer 3

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

이미 합의로 문제를 해결할 수 있는 단계는 지난 것으로 이해되며, 임대인이 보증금을 주겠다고 한 약속을 기초로 보증금반환청구 소송을 제기하는 등 법적 대응으로 문제를 해결하는 것이 가장 빠른 해결이 될 것으로 예상됩니다.