전으로 되어있는땅에 집을 지었을경우..
예전에 1990년도정도에 어머니가 산위에 사시다가 무릅이 안좋아서 밑으로 내려와서 땅을 사시고 집을 지으시고 사셧는데 저희는 그때 어려서 몰랐고 지금 어머니가 팔아서 병원비 하라고해서 팔려고 보니까..
토지가 전으로 되어있더라고요 그럼 허가가 안났을테고 면이나 군에서 제재가 있엇을 터인데 그냥 그대로 사신거같아요 물론 군땅이니 군에서 당연 알았을텐데 형질 변경을 왜 안했을까요? 만약 군에다 형질변경 신청을 하면 될까요? 1970년대까지 집이 있었는데 그냥 군에서는 그냥 땅만 판거같더라고요
만약 이걸 주거용지로 신청을 한다면 저한테 불이익이올까요?
아니면 불법 거주지로 철거를 해야할까요?
지금 이러지도 저러지도 못하고있어서 답답해서 문의 드립니다~
어떤 방법이 좋을까요?
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
현재 상황 요약
어머니께서 (전) 위에 1990년대 집을 지어 거주 중
형질변경(용도변경) 없이 무허가 건축물로 추정
현재 전으로 등기되어 있음
군청(면사무소)에서는 당시 특별히 제재 없이 방치
왜 형질변경 안 했을까?
1990년대엔 농촌 지역은 관행적으로 지자체에서 묵인하는 경우 많았어요
특히 노인분들이 거주하는 경우에는 주민 복지 차원에서 실거주를 존중
하지만 법적으로는 전용허가(전 → 대) 받고 농지전용신고 또는 허가 , 건축허가를 받아야 했음
당시엔 귀찮거나, 법 인지 부족, 행정 절차 어려움으로 대부분 안 하셨죠.
지금 어떻게 해야 하나?
현황 확인
군청 건축과/토지과 가서 토지이용계획확인서 떼보세요
거기 보면 용도지역/지목/건축물대장 존재여부 나와요
무허가 건축물 여부 확인
건축물대장 유무 확인
없으면 무허가 건축물현 상태에서 매매 가능성
현행법상 무허가 건축물은 매매 가능
단, 매수인이 인수하는 형태
무허가임을 고지하고, 토지와 건물 포함 일괄 매매 가능정상화 방법
농지전용허가 → 지목변경(전→대)
건축물대장 작성 (신청 가능 여부 확인)
단, 문제는 기존 무허가 건물의 구조와 건축법 위반 여부철거 여부
지금까지 군청에서 방치했다면, 현시점에서 자진신고 시 철거 명령 가능성은 낮음
다만, 토지 매입자나 군청의 점검 시 문제 발생 가능성 있음
불이익이 올까?
지금 거주하는 것 자체로 바로 불이익은 없어요
다만 토지 지목 변경 및 농지전용 없이 집 지은 점이 문제라 형질변경/농지법 위반 과태료 가능성은 있음
다만, 30년 이상 거주, 묵시적 승인으로 판단될 여지가 있어서 크게 부담 가질 부분은 아니에요.
가장 현실적인 방법
1.군청 건축과·토지과 방문
현 상황 설명
현상유지 가능 여부 및 매매 가능 여부 상담
가능하면 지목변경 및 건축물대장 정리2.매매 우선
무허가임을 고지하고 매매
매수인과 특약으로 처리
3.상속 또는 어머니 병원비 목적 처분 시
지목과 무허가 여부 고지하고 거래
아니면, 지목변경 후 매매 (단, 농지전용비용 발생)
참고하세요!!
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
농지에 주택을 건축하는 경우에 건축된 주택이 합법적인 건물이라면 해당 건물 바닥토지에 대해서는 대로써 지목변경이 가능할수 있지만, 불법적인 건축물(위법건축물)이라면 원상복구의 대상이 될수 있습니다. 자세히는 기억나지 않지만 일정요건에 해당되는 경우 농지 위에 무허가 건축물에 대해서 양성화을 인정하였던 것으로 알고 있는데 , 세부요건에 대해서는 확인이 필요합니다. 일단 해당 주택의 건축물 대장이나 등기부등본이 있는지를 확인하시고 있다면 지자체를 통해 바닥토지에 대한 지목변경을 신청하시면 되고, 무허가 건축물이라면 양성화가능요건에 해당되는지를 판단한뒤 조치를 취하셔야 합니다 만약 두가지중 어디에도 해당되지 않으면 사실상 원상복구를 하셔야 합니다.
1명 평가예전에 1990년도정도에 어머니가 산위에 사시다가 무릅이 안좋아서 밑으로 내려와서 땅을 사시고 집을 지으시고 사셧는데 저희는 그때 어려서 몰랐고 지금 어머니가 팔아서 병원비 하라고해서 팔려고 보니까..
토지가 전으로 되어있더라고요 그럼 허가가 안났을테고 면이나 군에서 제재가 있엇을 터인데 그냥 그대로 사신거같아요 물론 군땅이니 군에서 당연 알았을텐데 형질 변경을 왜 안했을까요? 만약 군에다 형질변경 신청을 하면 될까요? 1970년대까지 집이 있었는데 그냥 군에서는 그냥 땅만 판거같더라고요
==>우선적으로 현 건축물이 합법적인 건축물이라면 농지전용허가가 있었을 것으로 보입니다. 이 부분부터 확인이 필요하니다.
만약 이걸 주거용지로 신청을 한다면 저한테 불이익이올까요?
==> 불이익이 없습니다.
아니면 불법 거주지로 철거를 해야할까요?
==> 위반건축물인 경우에는 철거대상입니다.
지금 이러지도 저러지도 못하고있어서 답답해서 문의 드립니다~
어떤 방법이 좋을까요?
==> 가장 중요한 것은 건축물 대장이 불법건축물인지부터 확인이 필요합니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
현재 할 수 있는 가장 좋은 절차는
,건축물대장과 토지대장을 확인 해서
주택이 정식 건축물로 등록돼 있는지 파악하시기 바랍니다
또 토지이용계획확인원 열람해서 토지의 현재 용도지역 및 규제를 확인하시고 군청 건축과 또는 민원봉사과 상담을 하셔서 사후 형질변경 및 지목 변경 가능성 여부를 문의 하시기 바랍니다
그다음에 측량 및 감정사와 상담 후 지목변경/등기 정리 해서 매매를 하시는게 좋을거 같습니다
필요 시에는 변호사나 부동산 전문 행정사와 상담을 하셔서 정리를 해보시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
지목이 전으로 되어 있으나 실제로 대지처럼 사용하고 있는 경우에는 지목을 일치시켜야 합니다.
가장 깔끔한 해결방법은 사후 형질변경 및 지목변경 신청을 하는 것이 좋습니다.
군청 건축과에 현재 상태를 사실대로 문의하고 사후 형질변경 및 지목변경 가능여부를 확인하시길 바랍니다.
자진 신고 및 사후 조치 가능하면 일부 불이익을 감수하더라도 매각이 쉬워집니다.
감사합니다.
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