경제
임대주택에 발생한 동파 수리비 부담 주체 문의
노후된 임대주택에 월세로 3년차 거주 중입니다. 보일러(보일러는 10년이 넘은 2014년 모델)가 실내가 아닌 실외(외부)에 설치되어 있어 외부 기온에 직접 노출되는 구조로 설치되어 있어서 사는동안 얼 수도 있다며 보일러를 키고 다녀라 라는 말을 듣고, 겨울만 되면 집에 사람이 없어도 보일러를 계속 키고 다닐 정도로 보일러 관리에 적극적이었습니다.
올해만 해도 (11월분)12월 청구> 4만2000원 에서 (12월분)1월 청구 > 10만원 이 증가할 정도로 적극적으로 관리 했음에도 지금 현재 보일러 전원이 들어오지 않으며(조절기 먹통), 보일러 내부 및 하단에서 지속적인 누수가 발생하고 있습니다. 그로인해 수리가 될 예정입니다.
본 임차인은 동파를 방지하기 위해 한파 기간 중 보일러를 지속적으로 최선을 노력했음에도 고장이 났을 경우에는 누가 수리비 또는 교체 비용을 부담하는게 맞는건가요?
1. 세입자가 가스비를 증액하며 관리 의무를 다했음에도 불구하고, 기기의 노후화 및 실외 설치라는 구조적 취약점으로 발생한 동파/누수 수리비를 임대인에게 청구할 수 있는지요?
2. 만약 임대인이 수리 의무를 거부할 경우, 임차인이 긴급하게 우선 수리한 후 수리 비용을 차기 월세에서 공제(차감)하고 지급해도 법적으로 문제가 없는지 알고 싶습니다.
3. 임대인이 보일러 수리 요청을 이유로 월세 인상을 요구하거나 퇴거 압박을 할 경우, 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 주장할 수 있는 법적 방어권은 무엇인지 상담 부탁드립니다.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 임대인이 수리 의무를 집니다. 법에 따라 임대인은 주택의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있으며 보일러는 주요 설비로 분류되어 임대인이 책임을 지는 것이 맞습니다.
2. 문제없습니다. 임대인이 수리 의무를 이행하지 않을 경우 임차인은 필요비 상환청구권에 따라 긴급 수리 후 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
3. 묵시적 갱신 상태에서 보호를 받을 수 있습니다. 너무 걱정하지 않아도 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
임대주택의 보일러 고장과 수리비 부담 문제는 실무에서 매우 빈번한 갈등 요인이지만, 질문자님처럼 선량한 관리자의 의무를 다한 증거가 명확한 경우에는 법적으로 보호받을 가능성이 매우 높습니다.
민법 제623조에 따른 임대인의 수선 의무와 관련 판례를 바탕으로 명확한 솔루션을 정리해 드리겠습니다.
1. 수리비 및 교체 비용 부담 주체
결론적으로 임대인이 부담해야 합니다. 보일러는 주택의 주요 설비이며, 특히 2014년식(12년 경과)으로 노후된 점, 실외 설치라는 구조적 취약점은 임대인이 관리해야 할 영역입니다. 질문자님이 가스비 급증을 감수하며 보일러를 가동한 내역은 고의·과실이 없음을 증명하는 강력한 근거가 됩니다. 노후 기기의 자연 고장이나 구조적 결함으로 인한 동파는 임대인의 수선 의무 범위에 해당합니다.
2. 긴급 수리 후 월세 공제 가능 여부
법적으로 필요비 상환청구권을 행사할 수 있습니다. 임대인이 수리를 거부하여 긴급히 사비로 수리했다면 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 다만, 월세에서 임의로 차감하는 것은 권장하지 않습니다. 대법원 판례상 수리비 청구권과 월세 지급 의무는 별개로 보아, 임의 차감 시 '월세 미납'을 이유로 계약 해지 사유가 될 위험이 있습니다. 수리 영수증을 첨부하여 공식적으로 청구하시고, 거부 시 법원에 지급명령을 신청하는 것이 안전합니다.
3. 임대인의 퇴거 압박에 대한 방어권
현재 묵시적 갱신 상태라면 질문자님은 강력한 법적 지위를 갖습니다.
거주 기간 보장: 묵시적 갱신 시 임대차 기간은 2년으로 보며, 임대인은 정당한 사유 없이 해지 통보를 할 수 없습니다.
월세 인상 제한: 보일러 수리를 이유로 한 일방적 월세 인상은 거부할 수 있으며, 인상하더라도 5% 이내 제한을 받습니다.
갱신요구권: 만약 묵시적 갱신이 끝날 시점이라 하더라도, 아직 사용하지 않았다면 계약갱신요구권을 행사해 추가 2년을 더 보장받을 수 있습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠으며, 우선 급격히 늘어난 가스비 고지서와 보일러 노후 상태 사진, 그리고 수리가 시급함을 알린 문자 내용을 반드시 보관해 두시기 바랍니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 노후 및 구조적 결함으로 인한 수리비 청구 가능성
집주인에게 수리비를 청구하실 수 있을 가능성이 매우 높습니다.
- 민법 제623조에 따르면, 집주인은 세입자가 집을 제대로 사용할 수 있도록 상태를 유지할 의무가 있습니다.
- 이번 고장의 경우, 2014년식(10년 이상 사용) 보일러와 실외 설치라는 구조적 한계 때문에 생긴 문제라 세입자의 잘못이라기보다는 기기 수명이나 관리 소홀로 보는 것이 자연스럽습니다.
- 다만, 가스비 내역이나 보일러를 틈틈이 켜둔 기록 등, 동파 방지를 위해 노력한 증거는 꼭 챙겨 두시길 권합니다.
2. 수리비를 월세에서 차감하는 것이 가능한지
원칙적으로는 법적으로 가능합니다. 하지만 분쟁을 줄이려면 우선 집주인과 합의를 시도하시는 게 가장 좋습니다.
- 만약 집주인이 수리 의무를 다하지 않아 세입자가 직접 수리비를 냈다면, 그 금액(필요비)을 청구할 수 있고, 이를 월세에서 빼는 것도 법적으로 인정될 수 있습니다.
- 하지만 집주인 동의 없이 월세에서 일방적으로 차감할 경우, 추후 ‘월세 미납’ 문제로 다툼이 생길 수 있습니다.
- 그래서 수리 전에 고장 사실을 집주인에게 알리고, 비용 영수증을 첨부해 “며칠까지 입금해주지 않으시면 다음 달 월세에서 차감하겠습니다”라고 문자나 내용증명 등으로 미리 입장을 알려 확답을 받는 절차가 필요합니다.
3. 임대인의 월세 인상 요구와 퇴거 압박에 대한 방어
현재 임대차 계약이 ‘묵시적 갱신’ 상태라면, 질문자님은 강력한 보호를 받으십니다.
- 묵시적으로 갱신된 임대차는 2년간 효력이 계속됩니다. 이 기간 동안 집주인이 임의로 퇴거를 요구할 수 없습니다.
- 또, 보일러 수리 등을 문제 삼아 갑자기 월세를 올리거나 괴롭히는 행동에 대해서는 거부할 권리가 있습니다. 법적으로도 연 5%를 초과해서 임대료를 올릴 수 없고, 임대차 갱신 기간에도 임대인이 일방적으로 증액을 강요할 수 없습니다.
- 만약 묵시적 갱신이 이뤄지지 않았더라도, 주택임대차보호법에 따라 1번 계약 연장을 요구할 수 있어 최대 4년까지 거주가 보장됩니다.
■ 앞으로 유리하게 대응하실 수 있는 팁
- 보일러 고장 사진, 수리 기사 확인서(노후 또는 구조적 문제 확인), 가스비 영수증 등 관련 자료는 꼭 챙겨두세요.
- 모든 연락은 문자 등 기록이 남는 방법을 사용하고, 상황이 더 심각해지면 내용증명을 활용하시는 게 좋습니다.
안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.
1. 겨울철 보일러가 고장이 났다면 임차인 입장에서는 해당 부동산을 사용수익하기 어렵게 되므로 임대인이 수리를 해 줘야 합니다. 보일러 연식 및 말씀하신데로 그간 관리를 잘 해오셨으니까요. 임대인이 안해준다면 임차인이 하고 필요비로 유치권 등의 권리를 행사할수 있습니다.
2. 법적으로 차감을 해도 된다는 내용은 없습니다. 차감하고 차임을 지급할 경우 임대인과 분쟁이 생길수도 있겠습니다. 잘 협의해 보시고 정 안된다면 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 중재를 받아 보시기 바랍니다.
3. 묵시적 갱신 상태에서는 임대인은 계약해지를 할수 없습니다. 임차인 입장에서는 사용수익이 불가능할 정도가 된다면 계약해지를 할수 있습니다. 이 또한 협의가 안되 임대인과 분쟁이 생긴다면 분쟁조정위원회를 통해 중재를 받아 해결을 해 보시기 바랍니다.안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 보일러와 같은 시설물의 경우 노후화로 인한 파손의 경우 임대인이 수리의 의무가 임차인의 사용상 과실에 의한 파손일 경우 임차인이 책임을 지고 수리를 하게 됩니다. 즉 노후화냐 사용한 문제냐로 나뉘게 되고 재계약 시 임차인이 계약갱신청구권을 행사를 하게 될 경우 5% 상한까지 임대료를 올릴 수 있고 또한 그마저도 협의사항이고 임차인이 거부할 경우 기존 조건 그대로 2년 더 거주를 할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
계약기간 중 임대인 일방 해지는 불가합니다
묵시적 갱신 후 임대인은 2년간 해지 불가이고
임차인은 언제든 해지 통보 가능 합니다(3개월 후 종료)
부당한 압박은 문자, 통화녹음으로 보관하시고 필요시 분쟁조정위원회 / 법률구조공단에 상담해 보시는게 좋습니다
보일러는 기본 설비이기 때문에 원칙적으로 임대인수리비를 부담합니다
특히 노후 + 구조적 문제면 임차인 책임으로 보기 어렵습니다
차임에서 공제는 사전 통지 + 증거 확보 후 진행하셔야 합니다
수리를 이유로 월세 인상·퇴거 요구는 법적 근거로는 약하니 대응을 잘하시기 바랍니다