압류등기가 되어있는 아파트를 매수했을 경우, 등기이전이 되나요?
등기부등본을 확인하지 않는 등, 매수자의 부주의로 압류등기가 되어있는 아파트를 매수했을 경우 소유권이전등기가 되는지 궁금합니다.
안된다면 매수자는 어떻게 매수대금을 회수해야되는지 그리고 매도자는 사기죄에 해당하는지도 궁금하네요.
감사합니다!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
압류된 부동산도 매매하거나 처분하는 것이 가능합니다. 부동산에 가압류등기가 기입되면 매매를 할 수 없다고 생각하는 분들이 많습니다만, 이는 틀린 생각입니다. 이를 법률적으로 '압류집행에 따른 처분금지의 상대적 효력'이라고 합니다. 즉, 압류명령은 압류 목적물에 대한 채무자의 처분행위를 금지하는 것이기는 하나, 만약 채무자가 부동산을 처분하였을 때, 처분행위당사자(즉 매도인 채무자 와 제3자인 매수인) 사이에서는 그 처분행위는 전적으로 유효하지만, 압류채권자에 대하여 그 처분행위의 효력을 주장할 수 없을 뿐이라는 것입니다. 즉 압류채권자에게만 해당 처분행위가 무효이고 그 외 다른 사람들에 대해서는 유효하다는 것입니다.
따라서 해당 압류를 해결(해제·취소)해야만 매수인은 진정한소유권을 획득할 수 있게됩니다.
그렇지 않으면 가압류채권자는 소유권이전등기가 매수인명의로경료된 후에도 해당 부동산에 대한 강제집행조치로 경매절차를진행하여 채권을 회수할 수 있기 때문입니다. 보통은 매도인과매수인 사이에 압류채권액을 감안하여 매매대금을 책정하거나, 매도인이나 매수인 중 어느 누가 어떤 방법으로 압류채무액을 해결할 것인지를 명확히 특약하여 계약하게 됩니다.
압류에 기초한 강제경매절차로 매수인이 소유권을 상실하게 된 경우, 이 경우는, 민법 제576조의 담보책임 규정이 준용되게 되어, 매수인은 매매계약을 해제할 수도 있고, 손해배상을 청구할 수도있게 됩니다. 그러나 이것은 법규정일 뿐, 매도인에게서 매매대금이나 손해배상금을 받아내기란 지극히 힘든 일이 될 것입니다민·형사소송까지도 각오를 해야 합니다.
▶제576조(저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임)
①매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다.②전항의 경우에 매수인의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
③전2항의 경우에 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
압류등기가 있어도 소유권이전에는 문제가 없습니다. 다만 이전 후 압류로 인한 경매시 소유권을 잃을 수 있습니다. 그리고 매매함에 있어 위에 대한 부분은 공인중개사가 확인을 해주기 때문에 압류가 있는 경우 계약을 하지 않가나 이를 말소하는 조건으로 계약을 하게 됩니다. 그리고 단순히 이를 고지 안했다는 이유로 사기죄는 성립되지 않고, 계약해지 및 손해배상과 같은 민사적 소송을 진행하게 됩니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 압류가 되어 있는 경우에도 얼마든지 소유권이전등기를 할 수 있습니다. 그러나 최악의 경우 압류권자에 따라 재산상 손실이 발생될 수도 있는 만큼 이 부분에 대해서 확인도 필요합니다. 매도자는 사기에 해당되지 않습니다. 매수를 한다면 가급적 매도인 및 압류권자에 전화를 하여 내용이 어떤 것인지를 확인한 후 매매를 진행하시는 것이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
부동산을 매수하기 전에 매수자는 이런부분을 꼼꼼히 책크 하셔야합니다.
압류등기가 되어있다면 잔금전에 매도자가 이런부분을 책임지고 해결하셔야 이전등기가 가능합니다.
이런부분을 책크 못하셨다면 매수자의 책임도 있습니다
그래서 가능하면 공인중개사와 매도,매수하시는걸
권해드립니다.