부동산 초짜입니다..아파트 전세 계약시

Question

아파트 전세 계약하려는데요 부동산 초짜에 암것도 모르는데 등기부발급해보니 집주인 대출없이 등기부는

깨큿해요 친구가 전세권설정 가능한지 물어보고 보증보험하라는데 뭔지모르겠어요^^;; 그리고 특약사항에 계약일 이후 확정일자 받기전 담보대출을 받을 경우 계약 파기함 써달라하라는데 맞는건지..

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

최근까지도 전세사기가 계속되고 있어서 전세계약시는 특히 주의를 기울여야하는데, 이를 위해 가급적 공인중개사를 통한 계약을 추천 드립니다. 전세권설정은 등기부에 전세권이 있음을 설정하는 것으로서 설정비용이 소요되지만 등기부에 기록되므로 누구에게나 권리를 주장할 수 있고 임대인이 전세금 반환을 하지 않으면 바로 경매를 신청하여 매각 대금에서 변제 받을 수 있는 권한입니다. 이는 물권으로서 누구에게나 주장할 수 있고 전전세 등 재산권행사도 가능 합니다. 전세보증금을 지키기 위한 조치로서 효과적이기는 하지만 설정비용이 소요되고 임대인의 동의가 있어야 가능합니다. 실질적으로 전세보증금을 지키기 위한 가장 효과적인 방법은 전세보증보험을 가입하는 것으로 전세보증금을 돌려받지 못하고 1개월이 경과하면 보증보험사에 보증금 지급을 청구할 수 있습니다. 특약 사항으로 계약서에 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지를 넣는 것도 필요한데 이를 위반할 경우 계약을 해제하고 납입한 계약금 및 잔금을 전액 상환한다는 내용을 넣는 것이 확실하지만 임대인의 동의가 필요한 사항입니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전세권 설정은 임대인의 동의를 받아서 본인부담으로 전세권설정을 하게되는데 대부분 임대인들이 잘안해줍니다

등기부등본에 대출이 없고 다른담보물권이 없다면 잔금치르고 전입신고,확정일자,전세보증보험을 갖추시는게 좋습니다

질문자님의 보증금 순위를 지키기 위해서 잔금 다음날까지 대출이나 다른 제한물권이 있으면 안된다는 내용을 특약에 기재하게 됩니다

만약에 계약서대로 이행이 안되면 해지 사유가 됩니다

이런 계약이 처음이라고 하시니 계약하게될 부동산과 협의를 잘해서 계약하시기 바랍니다

Answer 3

아파트 전세 계약하려는데요 부동산 초짜에 암것도 모르는데 등기부발급해보니 집주인 대출없이 등기부는

깨큿해요 친구가 전세권설정 가능한지 물어보고 보증보험하라는데 뭔지모르겠어요^^;; 그리고 특약사항에 계약일 이후 확정일자 받기전 담보대출을 받을 경우 계약 파기함 써달라하라는데 맞는건지..

===> 우선적으로 보증금 보호에 문제가 없는지를 확인하기 위해서는 아래와 같은 사항을 참고하시기 바랍니다.

1. 매매가격대비 전세가율이 적절한지. 70% 이내 위치해야 함

2. 등기사한 전부증명서 상 권리제한 요소가 없어야 함

3. 특정대출을 실행하는 경우 불가한 경우 계약을 취소할 수 있다는 내용 반영이 필요합니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

등기부등본이 깨끗하다면 선순위 대출이 없기 때문에 안전한 물건으로 생각됩니다. 임차인 입장에서 안전장치를 할 필요성은 있습니다.

전입신고와 확정일자를 꼭 하시고 보증보험을 드시면 임대인이 보증금반환을 해주지 않을 때 보증보험기관이 보증금을 대신 돌려줍니다.

이 정도만 하시면 보증금을 떼일 염려는 없습니다.

감사합니다.