세입자가 월세를 한두달씩 밀리기 시작하면 어떻게 대처하면 좋을까요?
임대사업을 시작하고 월세가 오르는 시점에 세입자도 부담을 느끼는것은 알지만, 월세를 밀리고 안내는 기간이 길어져 문제가 생기면 어떻게 대처해야될까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.
차임의 2개월치의 연체가 있는 경우에는 이에 대해서는 즉시 임대차 계약을 해지하고 인도 청구를 할 수 있습니다.
그 외의 방법도 있는데요.
1. 지급명령신청
법 제도를 이용해 연체금을 받아내는 방법이고 임차인이 연체에 대해 이의를 제기하지 않으면 법원은 임차인에게 지급명령을 결정하며 재판장에 가서 재판을 받는 등의 절차 없이 신청 서류 제출만으로 이용이 가능합니다.
2. 명도소송
월세 안내고 버티는 세입자에 대한 대응방식입니다. 세입자로부터 2회 이상 월세 미납한 경우 집주인이 명도소송을 낼 수 있습니다. 계약이 끝났으니 집 비우고 부동산 반납하라는 소송인 명도소송은 계약 기간이 만료된 이후에도 할 수 있고요. 점유 이전금지 가처분을 해야 임차인을 법률적으로 묶어둘 수 있습니다.
3. 제소전화해
앞서 말씀드린 명도소송은 시간과 비용이 많이 든다는 단점이 있기 때문에 판사 앞에서 강제력 있는 합의를 진행하는 제소전화해를 통해 소송으로 인한 피해를 줄일 수 있습니다. 제소전화해는 명도소송보다 시간과 비용을 절약할 수 있으며 승소 판결과 동일한 효력을 가지는데요. 만약 임차인이 이에 따라 합의한 내용을 따르지 않을 경우 임대인은 화해조서를 근거로 법원에 강제집행을 신청할 수 있습니다.
4. 보증금 공제
법적인 문제까지 번지면 난감해지기 때문에 월세를 연체하면 보증금에서 제하라는 임차인도 많습니다. 그러나 임차인이 가지는 그런 논리로는 채무 불이행의 책임에서 벗어나는 것은 아니고 임대인이 보증금에서 월세를 제해야 할 의무도 없습니다. 그래서 임대차 계약 때 계약서에 별도의 약정으로 법정이율을 기준으로 한 연체이율을 기입하는 것이 좋습니다.
무엇보다 가장 좋은 방법은 이런 임차인과 소송까지 가기엔 임대인들의 부담이 크다 보니 결국 원만한 타협을 통해 임대차관계를 유지해 나가는 편이 중요하겠습니다.