아파트를 지을때 분양가는 어떻게 결정되나요?

아파트 신규 분양할때 마다 분양가가 다르게 나오던데요 이 분양가는 누가 어떻게 결정해서 나오는 것인지 궁금합니다. 혹시 땅값과 관련 있을까요?