부동산 특약이 법적 효력이 있을까요???

Question

부동산계약할떄 당사자간 특약이 법적 구속력이 있는지 궁금합니다...그리고 전세계약시 전세권설정을 잘 안해주는 이유도 궁금합니다.

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.법  위반이 되지 않는 적법한 특약은 유효한 계약으로서 구속력을 가집니다.특약도 계약의 일부이므로  특약을 위반하는 것도 계약을 위반하는 것이 됩니다. 임대인이 전세권 설정을 기피하는 이유는 등기부가 지저분 해지고, 전세권자가 전세권으로 소유자 전세권설정자의 동의없이도 전전세를 할 수 있으며, 나중에 전세보증금에 문제가 생기면 재판없이 바로 경매를 당할 수 있기 때문입니다.이상으로 답변에 갈음합니다 감사합니다

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.분쟁이나 소송시 주택임대차법, 민법 외 특약사항을 살펴봅니다.하지만 특약사항에 기재해놓았더라도 임차인에게 분리한 강행규정은 효력이 없습니다.예를 들어 임차인은 감액청구를 할 수없다. 또는 2기차임연체시 임대인이 임의적으로 임차인의 짐을 처리한다. 등이 있습니다.전세권설정은 임대인의 동의가 필요합니다.비용이 발생합니다.(보통 임차인이 원할경우 임차인이 임대인의 비용까지 지불하여 설정하기도합니다.)  그리고 임차인이 전세보증금을 받지 못하면 경매신청을 할 수 있습니다.

조장우 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.당연히 특약도 법적으로 구속력이 있기는 하지만 불리하거나 하는 특약 흔히 말하는 일방적으로 말도안되는 특약등은 무효입니다.전세권설정을 안해주려는 이유는 확정일자와 달리 전세권설정은 집주인이 준비해줘야 하는 서류가 있고 등기부등본 을구에 기록이됩니다. 추후 보증금반환이 제대로 이루어지지 않을경우 경매도 신청할수 있어서 주인들이 전세권설정하는걸 꺼려하는 경우가 많습니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.특약은 당연히 계약조건으로 법적 구속력이 있습니다.개중에 임대차법등에서 임차인에게 불리한 특약은 무효로 하는등의 특별한 경우를 제외하고는 법적 책임이 있습니다.전세권설정을 안해주는 이유는 일단 본인 집의 등기에 흔적이 남는것을 안좋아하고 비용도 들고(물론 임차인이 내겠지만) 권리증서(집문서) 도 필요하고 하니 별로 좋아하진 않습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

홍성택 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.불법이 아닌 경우 특약은 당연히 구속력이 있습니다.임대인입장에서 전세권의 장점은 단하나밖에 없습니다.집의 상태유지에 관한 수리비를 세입자에게 청구할 수 있다는 것.그외 단점으로는 주인동의 세입자가 전전세를 놓을 수 있다는 것과 추후 반환 보증금의 반환이 늦어질 경우 경매신청이 바로 가능하다는 것이 있죠.도움되셨다면 추천!!!!부탁드립니다.