재개발 영업손실보상 가능 여부 및 기타 문의드립니다.

Question

안녕하세요. 재개발 세입자 관련하여 궁금한 점이 있어 질문 드립니다.

1. 2025.2 교습소 인수받았음. (돈암 6구역)

2. 중개인 없이 직거래로 3자대면 계약 후 인수 진행

3. 당시 재개발 내용 관련하여, 집주인이 '재개발 가능성이 낮으니 간판 등 설치하는건 걱정말고 자유롭게 하라'로 구두로 들었지만 증거는 없는 상태.

4. 돈암 6구역 현재 재개발 진행 상황 = 조합원 분양 신청 중

5. 약식으로 작성 된 계약서 존재하나 재개발 관련한 내용이나 특약 전혀 기재 안되어 있음.

• 돈암 6구역의 영업보상 기준일이 언제인가요? 제가 2025년 2월에 인수한 시점이 이 기준일보다 늦다면 보상을 아예 못 받나요, 아니면 이전 임차인의 기간을 승계받을 방법이 있나요?

• 임대인이 '재개발 가능성이 낮다'고 구두로 확언하여 시설 투자를 유도했는데, 현재 조합원 분양 단계라면 임대인이 진행 상황을 몰랐을 리 없습니다. 계약서에 특약은 없지만, 이 경우 임대인을 상대로 권리금이나 시설비에 대한 손해배상 청구가 가능할까요?

• 약식 계약서에 재개발 관련 내용은 없지만 일반적인 '원상복구' 조항이 있다면, 나중에 나갈 때 간판이나 인테리어를 제 비용으로 철거해야 하나요? 보상을 못 받는다면 이 비용이라도 면제받을 방법이 있을까요?

• 영업손실보상 대상이 안 되더라도, 세입자로서 받을 수 있는 주거이전비(해당 시)나 이사비 등 최소한의 지원책이 있는지 궁금합니다.
  
  
  

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

정비구역 지정 공람공고일 (2017~2018년 전후)

또는 늦어도 사업시행계획인가일(2021.9.30)

어느 기준을 적용하든 2025년 2월 인수 = 기준일 훨씬 이후입니다

임대인이 재개발 진행 사실을 알고도 가능성 낮다고 말하며 시설투자를 유도했는지가 핵심일거 같습니다

이 사안은 법으로 다 받는다보다 증거 확보와 협상으로 피해를 최소화가 가장 현실적인거 같습니다

지금이라도 임대인과 대화 녹취,조합 방문해서 방법을 찾으면 결과가 달라질 수도 있습니다

Answer 2

영업 보상기준일은 관러처분 계획인가 공고일 또는 조합이 정한 공고일입니다. 이 기준일 이후 신규로 들어오는 임차인은 원칙적으로 영업손실보상에서 제외됩니다. 따라서 이 부분부터 확인이 필요해 보입니다. 기타 사항은 관련 내용을 정리한 후 주변 법률전문가와 상담을 받아 보시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

돈암6구역은 사업시행계획인가 고시일이 2021년 9월 30일 입니다.

2025년 2월에 입주하셨으므로 안타깝게도 영업손실보상 대상에서 제외됩니다.

영업보상은 사람이 아닌 영업행위에 대한 보상이지만, 기준일 이후에 새로 들어온 임차인은

원칙적으로 보상 대상이 아닙니다.

이전 임차인의 기간을 승계받아 보상을 청구하는 것은 법적으로 불가능합니다.

단 임대인을 상대로 손해배상 청구는 가능할 것으로 보입니다.

임대인이 재개발 진행 상황을 속이거나 축소하여 고지했다면 기망행위에 해당할수 있습니다.

(중요한점은 입증책임이 임차인에게 있어 증거가 있어야합니다.)

임대인과 통화해서 그때 분명히 재개발 안된다고 해서 간판이랑 인테리어 한거아니냐 라는 녹취를 확보하셔야 합니다.

어차피 재개발지역이므로 원상복구를 요구지는 않을 것입니다.

다만 세입자 내보내기 위한 수단으로 사용할 가능성은 있습니다.

상가 세입자이므로 주거이전 대상은 아닙니다.

하지만 조합 사무실에 방문하여 이사비 지원이 가능한지는 공식적으로 확인해보시길 추천드립니다.

조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 돈암 6구역의 정확한 영업보상 기준일은 개별 사업서류를 봐야 합니다. 일반적으로 정비계획 공람, 공고일이나 정비구역 지정, 사업시행인가 이전 시점이 기준이 됩니다.

2. 2025년 2월 인수 시점이 기준일보다 늦었다면 영업보상, 주거이전비, 이사비 등 대부분의 공식 보상에서 제외될 가능성이 매우 큽니다.

3. 임대인의 재개발 가능성 낮다.는 말만으로 손해배상을 인정받기는 쉽지 않고 특약, 증거가 없으면 권리금, 시설비를 온전히 돌려받기는 현실적으로 어렵습니다.

4. 계약서에 일반적인 원상복구 조항이 있다면 보상 여부와 무관하게 임차인이 자기 돈으로 철거, 복구 해야할 책임이 남습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.

성북구 돈암6구역 재개발 사업 진행 단계와 관련하여 임차인으로서 매우 당황스러운 상황이실 것 같습니다. 현재 조합원 분양 신청 단계라면 사업시행계획인가를 넘어 관리처분인가를 향해가는 재개발의 8부 능선에 와 있는 상태입니다.

1. 영업손실보상 가능성 및 기준일

재개발 구역 내 영업보상의 기준일은 통상 '정비구역 지정을 위한 공람공고일'입니다. 돈암6구역의 공람공고일은 2017년경으로, 2025년 2월에 새로 영업을 시작하셨다면 원칙적으로 영업손실보상(영업보상비) 대상에서 제외됩니다. 이전 임차인의 기간은 승계되지 않으며, 기준일 이후 입주한 임차인에게는 보상금이 지급되지 않는 것이 현행법상의 원칙입니다.

2. 임대인 대상 손해배상 청구 가능 여부

임대인이 '재개발 가능성이 낮다'고 확언한 점은 민법상 기망행위로 보아 손해배상을 검토할 수 있으나, 구두 계약은 입증이 매우 어렵습니다. 다만, 조합원 분양 단계라는 핵심 정보를 숨기고 시설 투자를 유도했다면 신의칙상 고지의무 위반을 물을 수 있습니다. 권리금이나 시설비 전액은 어려워도, 예상치 못한 조기 퇴거로 인한 손해에 대해 일부 배상을 청구하는 소송을 고려해 볼 수 있습니다.

3. 원상복구 및 이사비 관련

• 원상복구: 관례적으로 재개발로 인해 건물이 철거될 경우, 임대인이 임차인에게 원상복구를 요구하지 않는 경우가 많습니다. 어차피 멸실될 건물이기 때문입니다. 합의를 통해 "어차피 철거될 건물이니 원상복구 의무를 면제해달라"는 확약을 받아두시는 것이 좋습니다.

• 이사비: 영업보상 대상은 아니더라도, 구역 내에서 실제 거주 및 영업을 하다가 이주하게 될 경우 실비 성격의 동산이전비(이사비)는 지급받을 수 있는 가능성이 큽니다. 이는 주거이전비와는 성격이 다르며, 짐의 양에 따라 산정됩니다.

현재 돈암6구역은 사업의 막바지 단계이므로, 조속히 조합 사무실을 방문하여 본인의 사업자등록일과 임대차 계약 내용을 바탕으로 보상 대상 여부를 공식적으로 재확인하시기 바랍니다. 아울러 임대인과의 대화를 녹취하거나 문자로 남겨 '재개발 고지 미비'에 대한 증거를 지금이라도 확보해 두시는 것이 유리합니다.

작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 직거래 계약 시 놓쳤던 부분들이 뼈아프겠지만, 지금부터라도 전문가의 조력을 받아 임대인과의 합의안을 도출해 보시길 권합니다.

Answer 6

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.

돈암 6구역의 영업보상 기준일은 정비구역 지정 공람공고일인 2017년 8월 10일입니다. 영업보상을 받으려면 이 기준일 이전부터 현재까지 해당 장소에서 직접 영업을 하면서, 필요한 인적·물적 시설을 갖추고 있어야 합니다. 그런데 2025년 2월에 사업을 인수하신 경우에는 기준일 이후에 영업을 시작한 것이기 때문에, 원칙적으로는 영업손실보상 대상에 해당하지 않습니다. 또한, 이전 임차인의 영업 기간을 이어받는 방식으로 보상 자격을 인정받는 방법은 법적으로 존재하지 않습니다.

임대인이 사실과 다르게 안내한 부분에 대해 손해배상을 청구하려면, 구체적인 증거나 계약서 특약이 필요합니다. 만약 구두로만 약속이 오갔다면, 이를 입증하기가 현실적으로 매우 어렵습니다. 다만, 임대인이 시설 투자를 유도한 정황이 명백히 드러난다면, 신의성실의 원칙 위반 여부를 법률 전문가와 함께 검토해 볼 수 있습니다.

원상복구 조항이 있는 경우 철거 비용은 원칙적으로 임차인이 부담해야 하지만, 재개발 구역에서는 조합의 철거 계획에 따라 비용 부담이 면제되는 경우도 있으니, 사전에 조합과 협의해 보시는 것이 좋겠습니다. 주거이전비는 일반적으로 세입자에게 지원되지 않지만, 상가 세입자라면 일정 요건을 충족할 경우 이사비와 이전비 등을 받을 수 있습니다. 자세한 내용은 조합에 직접 문의해 확인하는 것이 가장 정확합니다.

Answer 7

안녕하세요. 공인중개사입니다.

영업손실보상은 사업인정고시일 또는 관리처분계획 인가일 이전부터 적법하게 영업 중이었는지가 기준이며, 기준일 이후 인수라면 이전 임차인 기간 승계는 원칙적으로 어렵고, 임대인의 고지의무 위반은 입증 가능할 경우에만 손해배상 청구 여지가 있으며 원상복구 조항은 보상과 별개로 적용됩니다.

Answer 8

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

돈암6구역의 영업보상 기준일은 구역지정 공람공고일 2018년 입니다. 훨씬 늦은 입점이므로 보상 대상이 아닙니다. 승계 여부도 영업보상은 사람이 아닌 사업자 기준이라 이전임차인의 기간을 승계받아 보상을 받는 방법도 사실상 불가능합니다. 조합원 분양 단계에서 재개발이 멀었다고 속인 것은 기망행위에 해당합니다. 증거가 부족하더라도 착오에 의한 계약 취소나 손해배상을 언급하고 증거가 없더라도 전후 상황(조합원 분양 통지서 수령 등)을 통해 임대인의 악의성을 입증해야 합니다. 원상복구 문제는 어차피 철거된 건물이므로 임대인에게 철거비 면제 및 이사비 지원을 요구하는 합의안을 제시하는 것이 가장 현실적입니다. 기타적으로 교습소는 주거시설이 아니므로 주거이전비는 불가하며 조합에 따라 소정의 실비 이사비만 가능할 수 있습니다. 결론적으로 착오 또는 사기에 의한 취소로 인해 계약 취소나 해제도 충분히 시도해 볼 수 있는 상황 같습니다. 제일 먼저 해야하는일은 증거를 만들어야 하니 임대인에게 재개발 멀었다는 말은 문자나 녹취로 인정하게 만들어야 합니다 (임대인이 그땐 정말 그런줄 알았다, 그래도 금방 안 나간다) 이런식으로 대답을 하면 재개발 관련 언급을 했다는 증거가 됩니다. 그런 다음에 본격적인 소송 전 기망의 의한 계약 취소 및 손해배상 청구 내용을 담은 내용증명을 보내시고 문자나 녹취가 확보된 직후에 변호사를 찾아가시는게 좋을 것 같습니다. 주의할점은 배보다 배꼽이 더 클 수 있으므로 법률구조공단 132의 무료 상담을 먼저 받아보시는 것도 추천드립니다.