아파트 양도소득세와 취득세 관련하여 문의합니다.

Question

2008년 10월에 아파트 매입후 현재까지 거주중에 있습니다. 그후 포항시 남구에 신규아파트를 분양받아 2023년 4월 29일에 막대금을 치렀으며 2023년 6월 14일 등기 완료하여 지금은 아파트 2채 보유중인데요. 현재 거주중인 집을 매도 하고 신규 주택을 매입하여 이사를 준비중에 있는데요. 포항아파트를 계속 보유한 상태에서, 현재 거주중인 아파트 양도세를 면제 받기 위한 매도와 매수 시점을 알고 싶습니다. 또한 매도와 매수 시점에 따라 일시적으로 아파트 3채를 보유할 수도 있어서 양도소득세와 취득세 관련 궁금하여 여쭤봅니다. 답변 부탁드려요~

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 2주택의 경우 양도소득세는 과세대상입니다. 다만 일시적 2주택에 해당이되는 경우 종전주택 매도시 양도비과세를 받을수 있는데, 일반적인 요건은 새로운 신규주택을 취득하고 3년내 종전주택을 매도할때 적용이 되게 됩니다. 보통 신규아파트의 취득시기는 잔금청산일 또는 등기일중 빠른 날을 기준으로 하기 때문에 2023년 4월 29일이 취득시점으로 볼수 있기에 내년 4월 29일까지 종전주택을 매도하시면 비과세 대상이 될것으로 판단이 됩니다. 그리고 종전주택의 경우1세대1주택요건에 충족이 되어야 하는데 2년보유 .12억이하 요건에 해당되어야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

일시적 1세대 2주택으로 비과세에 해당되려면 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내(2023년 1월 12일 이후 지역 불문, 단, 강남 3구와 용산구 제외)에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다. 즉, 포항 아파트 구입한 날(사실상 대금 청산일)로부터 3년 이내에 거주아파트를 먼저 매도해야 비과세를 받을 수 있으며, 거주아파트 매도전에 먼저 주택을 구입하게 되면 3주택자가 되어 양도세가 과세되고 취득세도 3주택자 기준으로 비조정지역인 경우 8%(조정지역 12%)로 중과될 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

• A 주택 (현재 거주 중): 2008년 10월 매입 후 현재까지 거주• B 주택 (포항 신규 분양 아파트): 2023년 4월 29일 잔금(납부 완료) 및 2023년 6월 14일 등기 완료 → 현재 2주택 보유 중 •C 주택 (신규 매입 예정)

A 주택을 매도하고 C 주택을 매입하여 이사 예정A 주택의 양도세 비과세를 위해서는 반드시 A 주택의 양도일(잔금일/등기일)을 C 주택의 취득일(잔금일/등기일)보다 앞세워야 하며, 그 기한은 2026년 6월 14일 이전입니다. 기술적으로는 전세 대출과 주담대가 일시적으로 동시 보유될 수 있지만, 유주택자가 되는 순간 기존 전세 대출의 즉시 또는 단기 상환 의무가 발생할 가능성이 매우 높으며, DSR 규제로 인해 잔금 대출 한도가 크게 제한될 수 있습니다.반드시 신규 아파트 잔금 납부 이전에 두 대출의 금융기관과 상담하여 상환 기한, DSR 문제 및 대출 유지 가능성을 정확히 확인해야 합니다

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 1가구 1주택자 2년 보유(거주)를 하게 되면 가능하고 또한 일시적 1가구 2주택자의 경우 기존 주택 1년 이상 거주 후 신규 주택 취득을 하고 신규 주택 취득 후 3년 안에 기존 주택을 매도를 하게 되면 일시적 1가구 2주택자로 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

위의 경우 2023년4월29일 잔금일자 이후 3년안에 기존 주택을 매도를 하면 일시적1가구 2주택자로 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있을 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 공인중개사입니다.

1주택 비과세 혜택을 받으려면 기존 주택을 양도한 후 2년 내 신규 주택으로 이사해야 합니다.

양도세 비과세 요건은 1세대 1주택 보유기간 2년이상과 실거주 요건 충족입니다.

일시적 2주택 상태라도 신규 취득일로부터 2년 내 기존 주택을 매도하면 면제 가능합니다.

Answer 6

2008년 10월에 아파트 매입후 현재까지 거주중에 있습니다. 그후 포항시 남구에 신규아파트를 분양받아 2023년 4월 29일에 막대금을 치렀으며 2023년 6월 14일 등기 완료하여 지금은 아파트 2채 보유중인데요. 현재 거주중인 집을 매도 하고 신규 주택을 매입하여 이사를 준비중에 있는데요. 포항아파트를 계속 보유한 상태에서, 현재 거주중인 아파트 양도세를 면제 받기 위한 매도와 매수 시점을 알고 싶습니다. 또한 매도와 매수 시점에 따라 일시적으로 아파트 3채를 보유할 수도 있어서 양도소득세와 취득세 관련 궁금하여 여쭤봅니다. 답변 부탁드려요~

==> 현재 상황에서 일시적인 1가구 2주택이지만 추가로 신규주택을 구입하는 경우 1가구 3주택에 해당되어 08년에 매입한 아파트 매도시 양도소득세가 비과세 대상입니다. 취득시에는 8% 취득세 중과대상이지만 1년이내 기존주택을 매도하는 조건으로 한다면 취득세는 중과대상이 되지 않습니다. 관련 자료를 정리한 후 주변 세무사와 상담을 받아 보신 후 준비하시는 것이 적절해 보입니다.