가계약일 특약조건 없이 계약 후 잔금치르는날 특약 추가

Question

안녕하세요?

이번에 다가구 주택 매매하며

잔금을 조금이라도 줄이려 저희쪽으로 명의가 넘어오기전에 2층에 세입자를 먼저 받기로 했습니다.

새로운 세입자가 6월 12일에 구해졌고, 담당부동산에서 지금 현재 집주인은 너희가 아니니 가계약일에 올 필요없다고 하셔서 알겠다고 했습니다.(세입자 입주날짜 저희와 동일)

6월 30일 저희가 부동산에 애완동물키우는 세입자를 받지 않았으면 좋겠다고 부동산한테 전달했습니다.

부동산은 그때도 아무말 없이 그런식으로 조건걸면 세입자 못구한다며 화를내며 저희 전화를 끊었습니다.

7월 10일 중도금 문제로 전화가 왔는데 그때 부동산에서 새로운 세입자가 소형견을 키운다고 안내받았습니다. 소형견을 키우는것에 대해 가계약을 진행했던 현재 집주인도 알고있었냐 물어봤더니 모른다고 했습니다. 즉 부동산만 알고있었고, 부동산이 멋대로 강아지 키우는것이 가능하다고 판단한 것입니다.

이사날짜가 한달정도 남은 시점에서 저희가 할 수 있는건 없었습니다.

이럴때 잔금을 치루고 입주하는 8월 12일에 강아지에 대한 특약을 걸 수 있는지 알고 싶습니다. 퇴실시 특수청소 및 벽지 장판 손상에대한 배상청구등의 특약이요.

혹시 가계약 당시 아무런 조건이 없었기때문에 특약을 걸 수 없는걸까요? 저희는 강아지에 대해 전혀 몰랐는데 ….

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 이미 임대차계약을 체결한 뒤에 임대인이 변경되었다고 기존 계약에 대한 조정을 하기는 어렵습니다. 즉 소유권을 가져오더라도 기존 계약의 효력을 그대로 이어받아야 하기 때문에 임의대로 특약을 추가하는것은 어려울수 있습니다. 단, 임차인과 협의를 통해 합의가 되었다면 수정이 가능할수는 있습니다. 다만 임차인이 이에 동의를 할지는 상세하게 알수는 없습니다. 결국 계약을 진행한 중개사에게 요청과 다르게 임의대로 진행을 한점등을 문제삼아 그에 따른 손해등을 보상받아야 하는데, 이 부분도 확실하게 가능여부를 판단해 드리기는 어렵습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

잔금일에 특약 추가는 가능하지만, 세입자와 합의가 되어야만 유효합니다

질문자님이 건물 소유권을 넘겨받는 8월 12일 이후에 처음으로 정식 임대인(집주인)이 되는 것이기 때문에,세입자와 새롭게 임대차 계약서를 작성하거나, 기존 계약에 추가 특약을 합의해야 효력이 있습니다

다만, 이미 세입자가 입주한 상황이라면 강제로 특약을 추가하거나 조건을 바꾸는 것은 불가능합니다

기존 계약은 현재 집주인과 체결되어 있으며, 그 내용은 승계됩니다

입주해서 협의를 잘해보시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 정식 계약서 작성 시 특약사항을 넣으시면 되고 공인중개사에게 반드시 확실하게 어필할 필요가 있습니다.

그리고 기존 임대인에게 사실 여부를 알려서 어차피 임대차계약시 특약을 넣으라고 말을 해야 합니다.

하지만 그러한 문제로 인해서 세입자를 받지 못하는 상황이 올 수 있는 문제는 존재를 하게 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

기존 세입자와 임대차 계약이 이미 체결된 상태라면 일방적으로 특약을 추가할 수 없습니다.

세입자와 기존 집주인 간 임대차 계약서가 이미 체결된 경우 그 계약조건을 그대로 승계하게 됩니다. 따라사 애완동물 금지, 손상 시 책임 등의 특약을 추가하려면 세입자의 동의가 반드시 필요합니다.

계약 내용을 변경하려면 양 당사자의 합의가 있어야 합니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

질문 주신 잔금 지급일과 입주 시 계약서에 애완동물 관련한 특약을 넣으실 수 있으니 추후 발생할 수 있는 벽지, 장판 손상이나 특수 청소 비용 등에 대해 세입자 책임 부분을 명확하게 적으셔서 이후 분쟁을 예방하시기 바랍니다.