안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
님이 말씀하신 특약은 언제나 유효해 보입니다.
예를 들어 임대차계약을 오전에 하는 경우에는, 계약후 전입하고 확정일자를 받는다 해도 대항력과 우선변제권은 익일 0시를 기해 발생하므로, 만약에 임대인이 당일 오후 다른 근저당을 설정한다면 그 효력은 당일 발생하여 확정일자보다 앞선 순위가 되기 때문입니다.
따라서 임대차계약 후 주택의 입주일까지는 임대인이 다른 담보권을 설정하지 못하게 하고, 이를 위반시에 따른 위약금 조항의 특약을 약정할 필요가 있겠습니다.
