매도한 집의 하자 보수 책임과 특약조항

Question

안녕하세요

너무 당황스러운 일이 생겨 질문드립니다.

5월 30일 현 세입자가 살고 있던 제 명의의 집을 매수하겠다는 의사를 표명하고 계약서를 작성하면서 특약사항에 현 시설물 상태에서의 매매라는 내용을 적었습니다.

그런데, 8월 4일 삼복더위중 난방 배관 누수로 인해 아랫집에 문제가 발생했다는 얘기를 전해왔습니다. 그래서, 난방 누수 부분을 잡고 바닥 공사도 해 주었습니다.

당시에는 아랫집에서 도배나 공사가 번거로우니 그냥 말려보겠다는 답을 들었는데 이제와서 안방,작은방, 부엌

천장공사를 해야겠다고 견적을 받겠다고 합니다. 이럴 때 계약서상의 특약조항은 효력이 없고 전액 저희가 부담을 해야 할까요? 등기는 9/30 이전됩니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론
   계약서에 “현 시설물 상태에서 매매한다”라는 특약이 있다 하더라도, 매도인은 매수인과의 관계에서만 하자담보책임을 제한할 수 있습니다. 현재 문제는 매수인이 아니라 제3자인 아랫집에 발생한 손해이므로, 특약 조항이 직접적인 효력은 없습니다. 아랫집에 대한 배상책임은 소유자(등기 이전 전이라면 매도인인 귀하)에게 발생할 수 있습니다.

2. 하자와 특약의 효력
   민법상 매도인의 하자담보책임은 매수인과의 관계에서 적용됩니다. 따라서 매수인이 “하자를 감수하고 매매한다”라고 특약에 동의했다면, 추후 매수인이 매도인을 상대로 책임을 묻기 어렵습니다. 그러나 이번 문제는 매수인이 아닌 아랫집 소유자·세입자가 제3자 피해자로서 손해배상을 청구하는 상황이므로, 특약은 제3자에게는 효력이 없습니다.

3. 아랫집에 대한 책임
   난방 배관 누수로 아랫집 천장이 훼손된 경우, 불법행위(민법 제750조)나 건물 소유자의 관리상 하자 책임이 문제될 수 있습니다. 특히 등기 이전일인 9월 30일 전까지는 여전히 귀하가 소유자이므로, 누수로 인한 제3자 피해에 대해 손해배상 책임을 질 가능성이 높습니다.

4. 대응 방안
   이미 바닥 공사를 해주셨다면 선의의 조치를 취한 것이고, 아랫집의 추가 공사 요구가 과도한지 여부는 견적 및 필요성에 따라 다툴 수 있습니다. 우선 아랫집의 피해 정도를 확인하고, 실제 필요한 공사 범위와 비용을 객관적으로 파악하는 것이 중요합니다. 보험(주택 화재보험, 배상책임 특약 등)에 가입되어 있다면 이를 통해 보상 가능 여부도 확인하시기 바랍니다.

5. 정리
   매매계약 특약은 매수인과의 관계에서만 효력이 있으므로, 아랫집에 대한 배상 책임을 면제받지는 못합니다. 따라서 아랫집 피해에 대해서는 소유자인 귀하가 책임을 부담할 가능성이 크고, 비용 산정 과정에서 과도한 부분이 없는지 꼼꼼히 확인해 조정하시는 것이 필요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

해당 특약 규정을 계약 당사자가 아닌 아랫 세대에 주장할 수 있는 부분이라고 보기 어렵고

아직 소유권을 완전히 이전하기 전의 일이라는 점이나 소유권을 이전한다고 하더라도 그 이전에 발생한 누수 등 책임으로 인한 것이라는 점에서 매도인이 그 책임을 부담한다고 인정될 가능성이 높습니다. 이상입니다.