계약갱신청구권 거절로 볼 수 있을까요?
안녕하세요.
제가 소유하고 있는 집에 실거주 한다고 세입자분을 내보냈습니다.
(세입자분은 계약갱신청구권을 사용한다고 한적은 없습니다.)
이사 이후 최근 회사의 이사로 인하여 집과 회사와의 거리가 멀어져서
지금 살고있는집을 월세를 주고
(전에 세입자분이 살던 금액은 전세 4천이였으며 저는 1000/40만원으로 월세로 하려고 합니다. )
회사 근처에 살 집을 다시 구하려고 합니다.
이럴경우 제가 계약갱신청구권 위반?으로 볼 수있나요
이게 세입자분이 계약갱신청구권을 사용한다고 한적이 없고,
저의 상황이 어쩔수없이 거주지를 옮겨야 하는 상황인데도 신경을 써야할까요?ㅠㅠ
이거떄문에 신경쓰여셔 왕복 2시간 출퇴근하려니 죽겠습니다....
안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.
당초부터 실거주할 목적이 없이 세입자를 기망한 것이 아니며 실제로도 입주를 하였다고 하신다면 크게 문제될 가능성은 없다고 보입니다.
안녕하세요. 이성재 변호사/세무사입니다.
계약 갱신 청구권을 행사하는 경우에 해당의 사안에 대해서 직접 거주나 직계 비속의 거주 등의 이유로 계약 갱신청구권을 거절할 수 있는 바, 위의 경우는 계약 갱신 청구권을 행사하지 않고 계약을 종료한 경우라면 특별히 문제가 될 부분은 적어 보입니다.
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.
이는 어디까지나 의사해석의 문제일 듯 한데 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않아서 임대차계약을 해지한 것이라면 임대인의 주택임대차보호법위반 문제는 발생하지 않을 것이나, 만약 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절하기 위한 목적으로 실거주 이야기를 해서 임대차계약갱신을 하지 않은 것이라면 법위반행위가 될 여지도 있어 보입니다..(임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않아서 임대인이 실거주하겠다고 한 것과 임대인이 실거주하겠다고 해서 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않은 것은 다른 문제이니까요)
관련법령
주택임대차보호법
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020. 7. 31.]
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 상담 지식답변자 김성훈 변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다
아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
질문자님이 먼저 세입자에게 실거주를 이유로 계약갱신거절을 말했다면, 사실상 세입자의 계약갱신청구권의 행사를 저지시킨 것입니다. 이러한 상황에서 세입자를 새로 들인다면, 그 경위에 따라 계약갱신청구권 위반이 인정될 여지가 있습니다.
민사소송절차가 진행되는 경우, 질문자님의 계약갱신거절시 실거주의사가 정말로 있었는지 여부가 쟁점이 될 것으로 보입니다.