전입신고 불가한 오피스텔 , 보증금 반환 받는 방법

Question

집주인 사정으로 전입신고 불가한 매물이 많더라구요 .

전입불가하면 보증금 못받을 가능성이 크다고하는데 ,

혹시 집 계약할 때 보증금 반환 받는 조건으로 계약할려면 어케 진행을 해야되나요 ?

특약사항에 넣는지 .. 아니면 다른 계약서가 있는지 ..

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

보증금반환은 당연한 권리로써 조건이 아닙니다. 다만 전입신고를 통한 대항력이 없다면 계약만료시 보증금 반환이 되지 않을경우 임차인 할수 있는 권리에 제한이 있을수 있습니다. 즉, 전입신고를 통한 대항력은 임차인의 권리보호를 위한 부분이지 이게 없다고 보증금 반환을 못받는 것은 아닙니다. 그리고 어떠한 계약서를 쓰던 결국 전입신고를 하지 않으면 대항력이 없는것이고 그에 따라 임차권등기를 할수 없고, 최악의 경우 임대인이 주택을 팔고 잠수를 타게 되면 새로운 임대인에게 대항할수 없어 주택에서 퇴거를 하셔야 합니다. 그러므로 전입신고가 불가한 매물에 대해서는 계약진행에 매우 신중하셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

오피스텔의 경우 부가세 환급을 받고 주택수를 피하기위해 업무용 오피스텔을 유지하고 전입신고를 불허하는 경우가 많습니다. 전입신고를 하지 않으면 대항력이 발생하지 않으므로 보증금을 받기가 어렵게 될 수도 있으니 이런곳에 거주하시려면 가급적 보증금을 적게 거는 월세를 택하시거나 비용이 들더라도 전세권을 설정하시는 것이 필요합니다. 특약에 조항을 걸더라도 현실적으로 문제가 발생하면 소용이 없게 될 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

전입신고가 불가한 오피스텔의 경우 업무용으로 사용을 하고 전입신고를 할 경우 주거용으로 간주되어 임대인에게는 주택수에 포함이 되어 세금을 많이 내게 됩니다. 그래서 임대인이 주변 시세보다 싸게 전입신고를 하지 않는 조건으로 임차인을 구해서 계약을 하는 물건입니다. 즉 전입신고가 되는 매물보다는 시세가 싼 조건으로 전입신고를 안하는 것입니다.

따라서 전입신고를 하지 못할 경우 대항력이나 우선변제권에 문제가 생길 수 있으니 잘 판단을 하시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 4

집주인 사정으로 전입신고 불가한 매물이 많더라구요 .

전입불가하면 보증금 못받을 가능성이 크다고하는데 ,

혹시 집 계약할 때 보증금 반환 받는 조건으로 계약할려면 어케 진행을 해야되나요 ?

특약사항에 넣는지 .. 아니면 다른 계약서가 있는지 ..

==>오피스텔을 임대차계약하는 경우 보증금 보호가 매우 중요한데 이러한 경우 사전에 임대인과 협의후 전세권을 설정하시는 것이 우선입니다.